没有什 么可以阻挡… 刚需置业是一场积蓄与市场的拉锯战，手握三四十万，是固守市区挑战老破小极限，还是该走得再远一些？ 没有标准答案， 但每一个选择都意味着机会成本，且对刚需机会或仅有一次。 去哪？ 今年的新房成交中藏着外溢者的脚步。 01. 城市向

　　没有什么可以阻挡…

　　刚需置业是一场积蓄与市场的拉锯战，手握三四十万，是固守市区挑战老破小极限，还是该走得再远一些？

　　没有标准答案，但每一个选择都意味着机会成本，且对刚需机会或仅有一次。

　　去哪？

　　今年的新房成交中藏着外溢者的脚步。

　　01.

　　城市向上的同时也在向外膨胀，市区的高房价挤压着刚需不断突破城市边界。限购已逾2年，改善房票日益稀疏的2018，新房成交中刚需再次成为“定义”楼市的中坚势力。

　　从前三季度全市新建商品住宅单项目成交（备案）套数Top50榜单中可以读出，单价在15000元/平米以下的项目有34个，占比将近七成，Top10中甚至十之有八，很明显一部分刚需正趁着楼市的冬天四下探索，涌向那些低于城市均价的项目。

　　“万元”似乎成了刚需外溢的最低门槛，榜单上也分明写着，三大湖区是这个成交档里的重要落点。东丽湖、团泊湖、天嘉湖，分别排布在市区东、西南、南三个方位，也都被贴上了湖景、生态、刚需、低价的标签。另有一处相同，即三个湖区都有大盘开发存在，且耐人寻味的是，入围Top50的“流量项目”中这几座大盘几乎悉数登榜，比如：东丽湖的万科城、团泊湖的天津富力新城、天嘉湖的中海国际公园城……

　　02.

　　似乎是同一种宿命。

　　三大湖区皆有十年以上开发史，也都曾在楼市起伏中壮志难酬，但当近些年上述区域的开发定位和产品规划纷纷由以往的度假目的地和别墅圆梦场，转变成为更实实在在的刚需外溢承接地时，市场表现反而趋好。当然，这也与城市的发展提速及购房者对“走出去”的理性认知关系重大。

　　再说几座大盘的成交热情，其实并不难懂。刚需们沿着房价等高线一路探索，行至万元档时大都到了城市生活场景的边界处，在那里一个“装着全生命周期配套规划”的大盘显然要比一处只有房子的社区更具居住价值。更重要的是，在历经多年开发“有盘初长成”之后，摆在那里的人气和配套现状虽不值得炫耀，却足以让刚需确认生活信心。东丽湖万科城、津南新城、富力新城、中海国际公园城……上榜的成交热门皆属此列。

　　给予刚需者信心的或许还有开发商，原因是他们正在与刚需同步探索城市，鉴于品牌开发商的投资评估能力、聚集效应以及真实投入，或多或少对区域前景形成了背书。

　　以津南天嘉湖为例，近年板块迎来开发商大换血，中海接手中信，升级开发中海国际公园城，融创重新激活星耀五洲，继续造城梦想。

　　房企第一阵营的接盘，凭借更多资金投入、资源导入、社区环境提升、业主生活运营等，以大盘配套的名义迅速弥补周边发展缺失，在社区内部打造成熟生活场景，使业主和观望者在亲见之后开始敢于相信规划的兑现力，随之而来的是市场面貌的焕新以及置业信心的走高。

　　03.

　　无独有偶，成交套数Top50榜单中，排名三甲的竟是清一色的大盘开发“风华正茂者”，市区唯一上榜项目也正是路劲太阳城这样的大盘开发典范之作……

　　以上热销大盘有着关键共同点：均是经多年开发正在成熟中、生活配套已有不同程度兑现且具备相当规模常住人口——大盘开发往往历时数年甚至十余年，开发商率先着手的必定是住宅产品，但外溢至此者的核心关注点却是生活配套。因此，与其陪新项目从无到有，不如在“老项目”中择优，先将“现状”握在手中，再陪它由有到优——这也成了刚需置业者用真金白银投票后留给我们的一个重要启示。

　　另一要素其实是看开发商，越是“向外”越不该忽视这一点。领先的品牌开发商普遍拥有较强的社会资源倾斜力，包括学校、超市、银行、车站、医院等各领域配套规划或优先补给，而有环城大盘开发运营经验的房企则更知道业主生活的痛点（准业主的迟疑点）在哪里，从而主动投入、有针对性通过运营补强。譬如：东丽湖万科城的“业主食堂”、天嘉湖中海国际公园城的“市区往返巴士”和新引入的“津南实验小学”等。

　　且在规划兑现的主观意愿和综合实力方面，大开发商往往认头将生活设施前置或同步配套，使业主更早受益；在开发跨越多个楼市周期时也更有长期持有、运营的实力保障，更有可能在未来完整兑现大盘规划、持续完善配套，降低刚需置业沦为鬼城炮灰的风险。

　　04.

　　三大湖区中的天嘉湖，或是目前更贴近刚需置业需求、更匹配刚需价格预期的板块之一。

　　以同是大盘开发的中海国际公园城举例，其计划在10月底开盘的85-128㎡ 两室及三室户型高层产品，总价款绝大部分不超百万，意味着首套资格仅靠约三十万首付即可入手功能性三室，这在目前的环城置业中已不多见。

　　价格没有最低，关键还是生活与之形成的性价比。今年曾多次到过这个社区，应该说并不缺少人气，从地面停车位的使用率、社区内的行人数量、夜间的亮灯率等都能窥得一斑。据物业人员口径，目前社区已经交付了5000余套房源，其中装修率达到7成，常住户数至少有2200户、近5000余人。

　　大盘承载人口基数大，一旦形成居住氛围，很容易转化为生活场景和商业吸引力，这是成熟大盘的突出优势，也是它们越“久”越受欢迎的原因。围绕5000余名常住业主和未来增长预期，中海国际公园城足以“挖掘内需”展开生活运营。一项调查显示，中海国际公园城有一半以上业主为市区外溢、35%为来津工作的新市民，为此开发商已“自掏腰包”，每天开通多频次往返于社区与河西土城地铁站之间以及连接社区与小海地人人乐、华苑产业园区的业主巴士，中途又根据业主需求停靠梅江永旺、辛庄永旺、大润发、财经大学等一批生活与工作目的地。

　　项目已呈现的生活配套还包括：社区内常能见到的便利超市、小型餐饮店，商街内集中经营的双闸镇卫生院、世纪联华超市、临时菜市场、药店……同时，诸如生鲜超市、彩票店、面包房、早点铺、面馆、麻辣香锅、大中型餐饮等一批商户也都接近完成装修并预计在年内开业。

　　就在项目已成熟地块内，一所私立东方剑桥幼儿园业已开园、一所公立津南实验小学计划于2020年招生办学，而更值得期待的是一座4万平米盒子商业的规划，据可靠消息，中海内部已将“开业的时间底线”定在了明年。

　　对于整体建面251万平米的超级大盘而言，以上仅仅是生活配套的一部分。根据中海对项目的提升规划，项目将持续投入十座大体量主题公园、4所卫生服务院、1所养老院、4所幼儿园、2所小学和1所初高中。而有意思的是，此次推出的新房源所在地块恰是整个社区的中心位置，待其建成入住后，整个中海国际公园城约2/3的面积将完成合拢，那时也恰恰是一座大盘到了“中度烘焙”、有香自来的时间。

　　刚需向外探索同样是城市生长的力量谁也没有说那里不会有醇熟与幸福大品牌、低门槛、有兑现、具规划怎么看都是一种优选项或者说，是孕育生活的模样

（责任编辑：宋虹姗 HO031）

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