房价到底是供需关系决定的，还是成本利润决定的？ @逗士 两个问题，我们逐个解决。 一、房地产是暴利行业吗？答：不是。 首先我们要定义“暴利”：在日常生活中我们经常使用“净利率极高”来定义“暴利”，但这显然是比较片面的。先捡矿泉水瓶之后卖废品是
房价到底是供需关系决定的，还是成本利润决定的？
@逗士
两个问题，我们逐个解决。
一、房地产是暴利行业吗？答：不是。
首先我们要定义“暴利”：在日常生活中我们经常使用“净利率极高”来定义“暴利”，但这显然是比较片面的。先捡矿泉水瓶之后卖废品是一种成本极低的活动，其净利率高得无法计算，但我们显然不会把这门生意看做“暴利生意”。
1.我倾向于联动使用两个指标来审视房地产行业，即ROE和IRR。
ROE，即净资产回报率，是用来描述企业盈利能力的常用指标。ROE越高，就代表企业盈利能力越强；
IRR，即内部收益率，是用来描述项目风险的常用指标，IRR越高，就代表此项目抗风险能力越强，即项目本身风险越低。
我们都知道投资的重要原则之一就是风险和收益是对等的。所以，我个人认为，真正的暴利行业，是风险和收益不匹配的行业，即收益很高而风险很低的行业。表现在财务指标上便是ROE和IRR的双高。
2.地产行业的ROE与IRR较为同步，且无明显偏高，不是暴利行业。
ROE:以万科为例，2013年年报显示万科的ROE约为20%，低于银行业（招商银行23%）、互联网行业（腾讯30.8%）及酒业（泸州老窖33.2%）。这个数字确实优于很多行业，但是距离“极高”和“暴利”还是有很大差距的。
IRR:一般来说，常规住宅销售项目的IRR在20%左右。这表示该项目操作过程中每年能承受货币最大贬值20%，即年通货膨胀20%。这显然也不是一个风险极低的数字。
3.阻止地产行业成为暴利行业的主要原因是税收。
地产行业在经营过程中要缴纳大量税赋，其中用来限制地产行业利率最重要的税收是土地增值税。
土地增值税，简称土增税，民间称为“反房地产暴利税”，其作用一目了然。我这里不去描述土增税的构成方式，只举一个简单的例子。
甲公司开发了A楼盘，售价50000元/平，开发成本（可抵扣土增）10000元/平。此时土增税为20500元/平。
所以，消费者缴纳的大部分房款是进入了财政，而不是开发商的腰包。
税收对ROE的限制体现在净利率上（ROE=净利率X周转率X杠杆）。一般来说，地产项目的净利率在10%-12%，最高能达到25%左右（食品医疗行业平均水平为25.58%）。
题外话1.真正的暴利行业为“类税务局行业”，典型代表：博彩业（合法部分）。
合法合规的博彩业相当于“无痛税务局”，其经营方式是提供一个可以赌博的场所及配套服务，并从赌客的赌资当中抽取水钱作为收入。显而易见的是，这门生意的边际成本极低，ROE（净利率及周转率极高）和IRR双极高，是典型的暴利行业。
二、房地产开发商利润率有多少？答：平均为10%-12%.
@张甲岩
房地产的净利润率（净利润除以总收入）究竟有多少？
如果项目正常运营，10% 左右。做得好的项目，可以达到 20% 以上；做得不好的还有很多赔钱，项目烂尾，或者房子盖好卖不出去，抵押物被拍卖的。
除此之外，房地产公司在地价飞涨的时期，还会买下土地使用权等涨价后再转让，获取转让收益。我判断题目的重点不在这里，就带过好了。
上面所说的是单一的项目，就是建一个楼盘的净利润。集团公司还需要加上集团其他收益并扣除集团的费用（管理、宣传、公关等费用）。
利润率和收益率有什么区别？
这一部分是后来加的，因为好多人都弄不清楚。简单点说：
利润率，通常指净利润率，= 净利润 / 销售收入
收益率，就是投资回报率，= 净利润 / 股东实际投入资金 / 年数
10% 在国内什么水平？算暴利行业吗？
大部分传统行业内的大型企业，利润率 5~6% 左右，甚至更低。在《2012 年中国企业 500 强的利润排名》中，制造业企业利润率为 2.90% 上下。
排名靠前的基本是互联网、垄断、能源、金融（包括银行），也就是「非一般行业」。
房地产行业的公司：
华润：排名 52，利润率 22.47%；
世茂：排名 53，利润率 21.97%；
恒大：排名 70，利润率 18.24%……等等
房地产企业超过 15% 的有 8 家，10~15% 的有 7 家。其余的都在 10% 以下。
平均看来，就是「比起一般行业，利润高一些」的水平。10% 确实高于很多「一般行业」。但称不上暴利，最多可以说是「微暴利」吧。
另外，房地产行业的门槛很高。不论是资金门槛、政治门槛、技术门槛（运营房地产项目的能力）都很高。在房价平稳的今天，风险较之前大大提升。所以，房地产项目有较高的利润率，也是合情合理的。
题主、以及有的人觉得房地产行业很暴利，为什么？
大众对一个行业产生「暴利」印象，一般会觉得：「啊！这个某某产品卖 100 块一个，成本其实 10 块钱都不到！暴利！」。如果从这个角度，我认为房地产称不上暴利。
之所以他们会认为整个房地产行业都暴利，可能的原因：
1. 最挣钱的个案（20% 以上），甚至是谣言，容易被媒体宣传或口口相传。传到大众耳中的更多的是「暴利」的案例；
2. 有「房价高所以一定高利润，一定暴利」的误解；
3. 对高房价的宣泄；
4. 把利润率和回报率搞混了，回报率确实高，但是利润率没那么高；
5. 确实有一些不合法合规的暴利个案存在；
6. 对房地产行业的认识还停留在曾经的黄金时期。
很多答主用了上市公司了数据，可以说明问题吗？
上市公司数据能反映平均值，能展现行业的常态，正常运营方法。但是也有不足。因为大开发商和小开发商的运营模式很不同。大开发商的融资成本低，但运营成本高，例如为了打品牌拿「地王」。排名靠前的开发商，有时候，地拍下来的时候就知道是赔钱的。
我们看过大公司既平均水平，接着看看比较挣钱的项目，具体的盈利情况。
比较暴利的项目应该是什么样的呢？
例如，该项目每平方米售价 4900，拿地成本 + 建筑成本 + 融资成本约为 2000-2200每平方米（按照 2100 计）。
毛利润=4900-2100=2800
① 扣除 营业税及附加=4900*5.6%=274.4
② 扣除 行政及销售费用=4900*(3%+3%)=294
③ 加计扣除=2100*20%=420
④ 所有扣除总额=274.4+294+420=988.4 （营业税及附加 + 行政销售 + 加计扣除）
⑤ 土地增值额度=2800-988.4=1811.6
⑥ 土地增值税=988.4/2*30%+988.4/2*40%+(1811.6-988.4)*50%=757.54
⑦ 企业所得税=(2800-274.4-294-757.54)*25%=368.515
⑧ 净利润=4900-2100-274.4-294-757.54-368.515=1105.545≈1105.5
项目净利润率=1105.5/4900=22.56%
这里不能除以时间，答案就是22.56%
那我们再看看资金效率：
2100 的成本，杠杆 2:1，所以自有资金 700 就够了，1400靠融资。时间也按照 2.5 年（但实际上会比这个短，根据各地政策不同，在房屋完工前就可以预售，此时的资金已经回笼，资金的效率应算到此时为止）。
自有资金投资回报=1105.5/700/2.5=63.17%，也就是说每投入 100 元，一年的收益为 63.17 元。
这些公司怎么做到如此高的利润率的？
1. 地价便宜。通过各种方法（此处省略，别问我，我不会说哒！）拿到价格比较低的地。地价成本少了，利润当然就高了。
2. 利用财务方法做高成本（造出很多不存在的成本），以此降低增值税和企业所得税。据说（不是我说的哦！不要来查我！）很多公司都做了一定程度的手脚。
3. 融资成本。房地产项目基本都要借钱，有人借钱 8% 利息，有人 30% ，差别是很大的。
每个行业都有赚钱的和赔钱的，赚得多和赚的少的。了解一个行业的利润组成和经营方法，了解「为什么」之后，或许很难得出「暴利」或「非暴利」的概括性结论了。
利益关系：资金方。
祝愿各位能买到便宜的房子！
