二战结束后，由于美国的扶持，日本一直保持着较高的经济发展水平。 二十世纪九十年代之前，日本经济达到了前所未有的高速发展水平，经济水平稳居世界第二。 但二十世纪八十年代后期，日本出现了严重的泡沫经济，并于二十世纪九十年代经济崩溃，导致日本房价
二战结束后，由于美国的扶持，日本一直保持着较高的经济发展水平。二十世纪九十年代之前，日本经济达到了前所未有的高速发展水平，经济水平稳居世界第二。
但二十世纪八十年代后期，日本出现了严重的泡沫经济，并于二十世纪九十年代经济崩溃，导致日本房价严重崩盘。
至此，在将近半个世纪内令人艳羡的日本经济一去不复返，并出现了“失去的十年”。
那么，那些在日本房地产业最为发达时却没有买房的人，他们的生活是否变得更好呢？
经济发展
第二次世界大战结束后，日本的国民经济遭到了巨大损失，国民财富严重下降。
为了恢复日本国内经济，美国大力扶植日本战后经济恢复工作，进行了一系列的民主改革，例如土地改革，教育改革等等，给日本提供了良好的经济发展机会。
于是到1955年，日本经济基本恢复稳定，并拥有了经济高速发展的基础。
1955年开始，日本树立了赶超先进国家，实现国民经济现代化的目标。在贸易立国的基本国策下，日本的出口加工行业高速发展。
在1955到1973的十八年间，日本的工业增长率平均达到13.6%，成为了仅次于美国的第二大资本主义国家。但日美之间的贸易摩擦，却为之后日本经济的崩盘埋下了隐患。
1973年，布林顿森林体系崩溃，美元大幅贬值的同时，日元大幅升值，这极大程度地降低了日本在世界范围内的出口竞争力。
但日本政府及时调整政策，加大对科研力度的支持，鼓励知识密集型产业的发展，提高产品附加值。
在日本政府的有效调控下，1973到1985年间，日本经济虽有所下滑，但总算有惊无险地平稳度过。
进入二十世纪八十年代后，日本逐渐成为世界上最大的债权国，与美国的贸易摩擦逐渐增加。
1985年，为了消除美国对日本之间巨额的贸易逆差及缓和美国经济，美国、日本与西德、英国、法国之间签订了《广场协议》。
协议签订后，五国纷纷抛售美元，使美元在外汇市场上大幅贬值，日元大幅升值。
而也正是这份协议的签订，让日本走向了泡沫经济，并最终导致了日本房价崩盘。
房价飙升
广场协议后，日本出口经济遭到严厉打击。为了解决经济的不景气，日本政府采取了扩张性的财政政策和货币政策。
1986年开始，日本政府先后制定了《综合经济对策》和《紧急经济对策》，加大对公共投资的力度。
与此同时，中央银行多次调息，将利率逐渐下调到2.5%，这是当时世界上最低的利率水平。
但日本政府的货币供应量却逐年上升，从而造成国内流动性过剩，剩余资金急剧增加。
在扩张性的财政政策和货币政策的双重刺激下，大量的过剩资本流入到房地产行业中。
据统计，东京的地价在1985年日本实施“首都改造计划”后飙升，并迅速在国内蔓延。
在1987到1991年间，日本国内地价的年上涨率平均达到了10%，房地产市值达到了美国房地产总价格的五倍，而日本国土面积仅有美国国土面积的二十五分之一。
与此同时，人们对经济状况的乐观估计，导致了过度盲目地投资与消费。
从1987年开始，由于房价的不断上涨，人们纷纷借贷买房，并倒卖房价赚取差价。
一套在现在只能卖900万日元的公寓，在当年竟然卖出了16.5亿日元的高价。
这种投机心理甚至影响了当时日本许多的制造业企业，他们纷纷进军房地产行业。于是，房地产行业高速发展。
1988年，日本全国陷入了疯狂，地价平均1800兆日元，而当时美国的地价每平米才400兆。
房价崩盘
然而，日本房价的持续增高，导致了实体产业的纷纷破产。大量的工人失去工作，消费能力下降，社会经济逐渐萎缩。
政府看到了房地产泡沫带来的危害，为了促进实体经济的发展，政府进行了宏观调控。
首先，政府收紧信贷，严格控制银行对房地产信贷的总量，逼迫企业为了资金安全而主动降价销售。
其次，政府开始征收房地产税，力图刺激手里有多套房的人出售二手房。但令人想不到的是，政府的这两项措施虽然让房价下跌，却戳破了日本经济的泡沫，导致了日本经济的无限退后。
曾有这么一个事例的记录：
当时有一个日本人叫横田，1990年从国外回来后，他加入到了购房行列。他当时在埼玉县(相当于北京通州)买了一栋二层小楼，100多平方米的大小却标价1亿日元，庭院除了能停一辆车以外，连给花草种植的空间都没有。
从房子所在地乘轻轨到东京市中心大手町要1小时，从家里到轻轨车站需要骑车25分钟，或者必须让夫人开车送，但他还是咬咬牙买下了它。
1993年，日本房地产价格到达高峰后，泡沫开始破裂，房价快速下滑。但是当时几乎大部分的日本人都认为日本房价下跌是暂时的，一定能恢复。
日本土地狭小，城市到处是需要房子的人，不可能一直只跌不升，因此在泡沫破裂期间，不知有多少人冲进去买房。
数年后，横田当时花高价买的房子早已不再使用，却也没有办法卖出。
横田说：“房子目前残值大概只有数百万日元了，但即使标出这样的价格，也不会有人来买。”
按照1000万日元算，折合成人民币不过50万。但横田的贷款还没还完，“贷款数额这个无形的数字压了我半辈子，到退休后，也依旧高悬在我头上”，横田如是说。
这样的案例，在房价暴跌后的日本数不胜数。
那有人就好奇，买房的人们变得这么惨，那些没买房的人是不是变得更好了呢？
然而事实并非如此。
恶性循环
当时日本没有买房的人大致上可以分为两类。
一种有钱却没有买房，一种没钱也没有买房。
对于那些日本当时有钱却没有买房的人来说，房地产泡沫的消失对他们并未造成太大的影响。
一方面，他们不需要偿还高额贷款，有足够的积蓄维持自己的生活。另一方面，房价暴跌导致了当时的房子十分便宜，这些有钱的日本人可以买下一栋房子供自己安居。
然而对于那些没钱也没有房子的人呢，日本经济的衰退对他们造成了极大的影响。
因为日本房价的暴跌，股票市场严重萎缩，银行等企业不得不抛售股票，等待资金回流。
但资金的回流需要时间，于是延迟支付屡屡发生。企业没有钱发工资只好选择裁员。
于是大批的日本人失去工作，失业率急速上升。而人们没有钱就没有办法租房，也没有办法生活，只能在外流浪。
据了解，日本房价崩盘后的犯罪率之后达到了历史之最。而经济发展的前提是稳定。社会动荡，经济就无法稳步增长。
于是，恶性循环就产生了。越没有钱，日本人越去犯罪；越去犯罪，经济就越无法增长。
在之后的十几年间，日本动荡不安，人们从原有的美好生活到吃不起饭。
经过数年间的调控，日本政府逐渐稳定了局势。日本经济逐渐恢复正常，并慢慢走向了第四消费时代。
但值得一提的是，经过这一次的房产泡沫后，日本人的买房观念逐渐发生了改变，日本的租房制度得到了发展，人们的经济压力逐渐减轻，这也算是泡沫经济戳破后对日本带来的一点点好处吧。
战后启示
中国自实施改革开放和社会主义市场经济体制以来，保持了近40年的经济快速增长，与20世纪80年代日本一样，中国目前也面临着同样的房地产问题。
因此从日本的房地产泡沫来看我国房地产行业，具有重要的借鉴意义。不过中日国情不同，具体问题还是要具体分析。
首先，我国国内的经济结构在较长一段时间内都是以出口型经济为主，这也导致我国的国际收支常年处于顺差状态，人民币具有升值的趋势。
但是，政府不断完善社会主义市场经济制度，使得我国的“出口导向型”经济增长方式也向着消费、投资和进出口共同拉动的经济增长方式转变，并且随着我国供给侧结构性改革的深化，我国能够实现经济增长的质量双收。
同时，随着人民币市场化程度的不断提高，人民币汇率的波动区间也逐步平稳，我国的外汇市场供求也逐步趋于平衡。
所以人民币升值幅度总体可控，这也意味着国际资本进入国内，进入房地产市场的投机行为的吸引力就会大大减弱。
其次，虽然当前我国经济处于第一次增速换挡期，但未来中国经济依然坚挺，会维持中高速的速度增长，可以消化一定泡沫。
而当时日本经济也处于换挡期，GDP增长率降为4%左右，且在1991年后的日本经济增长停滞，购买力下降，无法消化泡沫。
再次，我国目前正处于加速城市化的进程之中，2018 年，我国的城市化率为 59.15%，尚不足 60%，离实现真正的城市化还有一定的距离。
反观日本，早在广场协议签订之前，城市化进程就接近尾声。
最后，政府对房地产市场发展过热高度关注，政府的宏观调控适时而有效。
从 2010 年国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨对一线城市实行的“限购令”，到 2019年4月，中央政治局会议强调“房住不炒”的定位，再到同年7月，中央政治局会议强调首次强调“不讲房地产作为短期刺激经济的手段”。
政府的政策也有效地抑制房地产市场过热的现场，可以在一定程度上防止房地产泡沫的形成。
总的来说，我国现阶段的房地产市场与上世纪 80、90年代日本房地产市场，虽然有相似之处，但是不同点更多。
然而为了处理好我国的信贷市场和房地产市场二者之间的关系，使得中国房地产业未来能够良性发展，我国政府在实施宽松的货币政策和信贷政策时，应该关注资金的流向，防止资金过度流入房地产市场。
但就目前来看，我国房地产市场处于政府可控的状态，政府会依据房地产市场的状况来适时调控银行贷款对于房地产企业的松紧度，并且我国经济基本面也很健康，因此我国的房地产市场至今仍能获得较为平稳的发展。
但是，即使在这种情况下，也要防止我国房地产市场通过信贷市场的市场配给效应和市场三大主体的预期积累效应产生过多的泡沫。
参考文献：
1.二十世纪八十年代日本的泡沫经济与失去的二十年，刘方瑶，知网
2.我国银行信贷规模和房地产价格的相互关系研究 ——以日本房地产泡沫为鉴，桂鹏程，知网
：26520
