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　　版权声明：本文首发于海外掘金（ID：gold1849），为原创作品，其他公众号转载此文时，需在正文前署作者名、标来源，并同时转载文末二维码，否则视作侵权。

　　这个春节之后又去了趟韩国，这次的任务是去看看韩国的房地产。

　　去韩国十多趟，发现一个略显奇怪的现象——虽然中国人对房子的爱几近偏执，但作为买遍了全世界的特殊种族，在众多可买之地中，国人独独对近在咫尺的韩国保持了罕见的冷静。

　　除了十年前的济州岛让中国人热了一阵子，就连韩国首都首尔都很少成为炒房客们的话题中心。

　　2019年春节，一度冷落的人气正在恢复。广州到首尔的航班重新换回了空客330，几乎次次满座。这是一种可以载300多人的大飞机，“萨德冲突”那阵，飞这条航线是载客180左右的空客320系列，还时常空不少座位。

　　不过，中国客依然不是为了房子去的。

　　论房产投资，首尔的热度和东京、新加坡差着量级，甚至比曼谷、马尼拉、吉隆坡、金边……都无法相提并论。

　　除了纯经济因素外，恐怕也和中国人对韩国长期形成的认知有很大关系。

　　1莫名其妙的优越感

　　在东北亚范围内，经济起飞后的韩国，无论面对日本还是中国，都会表现出某种优越感。在面对中国的时候，会更突出一点。

　　当然，随着中国快速发展，当发现一些中国人居然比自己还有钱时，这些韩国人随即又开始因妒生恨。

　　这部分情绪被媒体有意无意放大了，于是，它相应的激发了一部分中国人的应激情绪。

　　中国人和韩国人差别很大吗？坦率地说，没那么大。而且，这些年外在的差异越来越小。

　　6年前，我曾经给《看天下》写过一篇文章，提到怎么在一些中国人、韩国人扎堆的地方快速做出分辨。

　　当年在首尔南大门、东大门，基本只需一眼就能辨别，而在类似首尔市厅附近的乐天百货这样的场所，则需要一定经验和眼力，年轻时尚女性尤其需要眼力见。因为去后者的中国人多中产以上，单以钱包衡量，丝毫不弱于首尔大多数市民，当然还有韩流的影响力。

　　（韩国首尔最著名购物街之一——明洞购物街）

　　但稍微仔细一点就知道：韩国女孩妆化得比较用心；中国女孩时尚搭配较随意，在搭配时上衣超长、裙子短的多韩国人，如果碰上韩版衣着的中国人，同样可以看衣服上的褶；另外，假如都是休闲的清凉装扮，香水味稍浓、腿较粗、皮肤看上去不错肤色偏黑的多为韩国人。还有买东西一路挑过去，几乎可以肯定是中国人。

　　这些经验今天很多已经过时，甚至出现了颠覆，比如穿当季当红名牌的服装，比如加拿大鹅的，几乎全是中国人。

　　当年依据的就是中韩进入富裕的时间差，以及两国国民在现代生活理念上的差异。2012年韩国人均收入2.3万美元，中国人仅5000多。但到了2018年，韩国人虽然仍遥遥领先，但中国人则一只手趴上了高收入门槛，接近1万美元。相当多的中国人超越“有无”，步入了精致的层次。所以中国人一时间的变化，让一些韩国人不太适应。

　　但很遗憾，韩国单向优越感的后遗症毕竟埋下了。

　　2让中国人发憷的“整容”

　　要说韩国的优越感，不能说毫无来由。

　　韩国人好面子，这使得韩国人非常认真地对待自己的品牌、产品。

　　认真成就了韩国品质。服务业就不用说了，“韩式”服务几乎已经可以与日式服务比肩，都是高标准的代名词；在制造业领域，韩国的钢铁、造船、化工、电子等诸多领域都进入世界前列，韩版手机过去主打外观及时尚元素，今天在创意方面也能占据一席之地。

　　更重要的是，认真不仅仅存在于三星、现代、LG这样的大企业，它已经成为一种普遍自觉。

　　在韩国，即使在简陋的铺面吃饭，也不用担心地沟油；在有名的景区，不用太担心被宰；连路边小店也能提供产品的“三包”服务……当然，也有不尽人意的地方。但韩国已经是市场经济的信徒，有一点已经成为共识：大多数人都会极端重视自己的产品，他们相信，能让顾客花多少钱主要取决于你在商品、服务中花了多少心思、付出了多大努力。

　　但过分追求精致，也产生了社会病，就是“整容”。韩国人对此不乏牢骚：因为整容大多是被社会逼的。

　　在韩国，仪容不得体会让人觉得很失礼。像一些上海人穿睡衣就敢出门，想都不敢想。至于稍微正式的场合，提前一两个钟头开始收拾再平常不过。

　　高清时代更是起到助纣为虐的作用，因为哪怕是小小的雀斑粉刺都会被屏幕清晰呈现，这逼得流量明星们，包括政治家都不得不加倍爱惜容颜。这也是助长了社会风气。

　　据韩国媒体调查，长相、气质与获得机会的青睐有很大正相关关系。

　　世风如此。在韩国，美容院可不是中国人想象的专属于女性，男人也是美容院的主力消费人群。

　　最需要为头面下工夫的还有要进入社会的年轻人。更夸张的是，有些初中、高中也被波及，经常能制造出一些社会话题。

　　“整容”只是被中国人调侃最多的一个方面。但遗憾的是，现在去韩国整容的大把大把是中国人。

　　3让人受不了的“急性子”

　　韩国的快速起飞和韩国人的急性子有关。

　　一个初到韩国的人，他说的最流的韩语除除了“An-Niang”（你好），估计就是“Ba-Li”（赶快）。在首尔街头，各种语调的“Ba-Li”不经意间就能充斥你的耳鼓。

　　“急性子”在朝鲜时代不知道能否算是韩国整体的国民性。但在经历了殖民、沦丧、半岛产生现代民族国家观念之后格外突出起来。

　　韩国人有一种格外强烈的危机感，背后的大国不能靠了，后退就是大海。

　　国土狭小，大国环绕，小国不着急、不激烈，无法引起重视。

　　也许是因为这样的危机意识，韩国人在转型中创造了很多速度奇迹。

　　1960年代仅用了5个月时间建成了从汉城到釜山的高速公路，以全国之力打造三星等世界性企业的速度同样令人赞叹。

　　最能体现现代生活理念的垃圾分类，首尔从正式实施到初步实现，前后只用了9个月。

　　总之，今天的韩国人如果觉得什么事情应该做，就会立刻开始制定计划，着手实施，不大会拖到第二天——小到出门购物，大至上街游行抗议。

　　南北关系不好的时候，如果北方出现了什么出格的举动，基本就能保证当天带着朝鲜领导人面具的草人就会被点燃在首尔街头。

　　韩国人以急性子闻名，但在首尔街头却不大容易看到吵架、打架。这其中有恪礼方面的原因，还跟韩国公共服务、社会服务高度发达有很大关系，让你想发火都不太容易。

　　首尔市民一生中超过90%需要和政府打交道的事务，往往出家门几百米就可以完成，一件事基本上不会有跑第三次的机会，更不用去看“官家人”的脸色。

　　至于让中国发憷的看病、入托、上学，除了最顶尖的，也基本上可以在自家1000米范围内解决掉。

　　事实上，靠急性子快速实现经济转型容易，而要靠急性子实现政治、社会的快速转型则并不容易，因为制度得到遵守、习惯的养成是一个非常缓慢的过程。

　　4房产市场门槛太高

　　韩国的楼市其实和中国也挺像的。最像的就是，韩国人酷爱房子，尤其是首尔的房子——谁让韩国人就这么一个一线城市。

　　这让首尔的房子一路飙升。据说，十多年前，首尔的房地产总值就足以买下整个加拿大。不过，当韩国人当着我这个中国人的面抱怨时，我心里暗暗嘀咕了一声：没见识，一个加拿大才几个钱，中国房产总值对标的可是美国，美国，美国！

　　（韩国30年房价变化）

　　更类似的是，为了抑制炒房和投机，韩国出台了众多“房住不炒”的政策，但和中国一样没什么用。

　　最令人失望的就是文在寅。文在寅当选后发出了向高房价宣战的宣言，但这只让首尔房地产短暂下跌了3个多月，于是坑了一大批的粉丝。

　　（文在寅与金正恩；图片来源：纽约时报）

　　更惨的是，由于经济乏术，民众更相信只有把钱换成房子，资产才能保值。于是，三个月后韩国热点地区房价打破了文在寅上台之前难得的平稳，开始报复性上涨。

　　在韩国，房价和地段的关系最密切。一些比较好的地区和地段在文在寅执政后的短短一年多时间里，上涨了50-120%不等。

　　比如著名富人区江南区，早先一套三房套内面积110平方米的单位需要10亿韩元（约合人民币596万元），现在直接涨到了20亿起（约合人民币1192万元）。还有，京畿道——韩国近些年经济发展最快的地方——的潘玖（地名），一年多以前不到7亿的单位现在也需要10亿起了。

　　（韩国首尔江南区街头）

　　整体来看，韩国人自己就很喜欢房子，所以把韩国房价推到了一个相当高的程度，于是对于外国投资者而言，入门门槛实在太高。

　　不但入门门槛高，韩国房产的投资回报率也不足以让中国人动心。比如外国人购买物业，如果不持有一定时间，转卖时的增值税税率高得吓人。但如果是出租，一般不超过4%的出租回报率，真不如东京、曼谷。

　　此外，韩国不怎么限制外国人买房，但外国人在韩国买第一套房必须全款。所以，如果不是需要长期在韩国工作、生活，手里有闲钱要投资房产，论保值不如去欧美日，要收益不如去东南亚。

　　其实，如果真喜欢，投资韩国房产要好于大多数国内一二线。而且，在韩国购房的简单程度与国内相比简直是享受，基本上不需要你跑任何政府、商业机构，物业服务一次性就能帮你全部搞定。

　　想一想我在广州番禺区买二手房的经历，全程下来跑了不下13趟，羡慕嫉妒恨油然而生。

　　韩国的房子怎么买？需要哪些资质，又有什么特殊的要求？韩国具体哪里可以做投资？别“Ba-Li”（着急），这些关于韩国房产你最好奇的问题，我下一篇将一一道来。

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