正式开启招股 越秀服务在打造稀缺差异化路线上有何不同?

富豪 http://www.phb3.com/ 评论

2021年以来,物管板块的市场关注度不断提升。据统计,截至目前已有45家物管公司上市。随着恒指公司恒生物业服务及管理指数推出,板块发展进入全新阶段。其中,成分股中17家港股通公司总市值占比90%以上,随着港股通不断扩容,南下资金更是对物管公司估值起

  2021年以来,物管板块的市场关注度不断提升。据统计,截至目前已有45家物管公司上市。随着恒指公司恒生物业服务及管理指数推出,板块发展进入全新阶段。其中,成分股中17家港股通公司总市值占比90%以上,随着港股通不断扩容,南下资金更是对物管公司估值起到抬升作用。

  另一方面,今年1月,十部委发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》中明确提出了逐步实现物业管理全覆盖的目标。目前,我国城市物业管理服务的覆盖率约为62%,随着未被专业管理或获专业服务的更多类别的物业或楼宇被纳入物业管理服务,可以预见物业管理覆盖率于近几年有望迎来加速提升。

  自物管行业2014年以来进入蓬勃发展阶段,行业集中度持续提升,智慧物业概念诞生,增值服务也逐渐开始多样化,出台政策以引导鼓励性政策为主,包括推进行业市场化发展、鼓励发展增值服务、加快发展智慧物业等。2021年3月,“十四五规划”发布,养老、托育、家政等多经类业务、智慧社区、城市治理等行业热点再次被提及,行业政策趋势和发展方向日渐清晰。

  在这一背景下,物管行业在资本与科技的助力下正持续延展其业务范围,并已超越传统意义上物业管理服务的范畴,市场空间正待重新探索与评估。

  6月16日,又一家物管公司——中国城市运营服务商、大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者越秀服务(06626)开启招股。此次招股将持续至21日,定价区间为4.88-6.52港元,最多集资24.10亿港元,并计划于本月28日挂牌上市。

  在行业同质化严重、各家物企积极寻求差异化之下,越秀服务有何不同?

  布局大湾区高质量资产 三年业绩稳健增长

  据招股书显示,此次越秀服务引入了新华资产管理、嘉信金融集团、金蝶、商汤科技、昇辉控股、深圳凯尔汉湘实业、华科资本、尚慧企业以及索菲亚(002572)两位董事江淦钧及柯建生在内的10家基石投资者。

  上述基石投资者将认购按发售价认购总额最多7.772亿港元的发售股份数目。单从基石阵容来看,主要包括大型投资机构及上下游产业链的合作方两大类机构投资者,多家明星基石坐镇为公司加分不少,体现了资本及业内层面对于公司前景的看好。

  就规模来看,越秀服务于2020年在管物业数量为215个,总在管面积为3260万平方米。据中指研究院的统计,就综合实力而言,越秀服务2021年在物业服务百强企业中排名TOP16;而就2020年在管面积的市场份额而言,越秀服务在提供商业运营服务的物业服务百强企业中排名第七。

  值得一提的是,虽然公司当前在管物业规模在行业中尚未达到头部水平,但其大多数项目均位于高速经济增长区域,资产质量较高,为其未来发展构成巨大潜力。

  据了解,公司在管面积中有96.1%的物业位于一线、新一线和二线城市。其中,截至2020年12月31日,越秀服务已进驻19个城市,当中6个位于大湾区。2018-2020年间,公司由大湾区所贡献的营业收入比重均达到80%以上,是当之无愧的大湾区龙头之一。

  在进一步改革开放政策的支持下,大湾区经济总量于2020年已达到11.5万亿元,经济总量与意大利、加拿大、韩国不相上下。并有机构预计,2023年粤港澳大湾区经济总量将达3.2万亿-4.1万亿美元,经济规模有望超过英国,与全球GDP第五大经济体规模相当。

  而越秀地产作为公司的控股股东,其业务全面深耕大湾区,拥有湾中、湾东、湾西、轨道交通四大平台公司;截至2020年12月31日,越秀地产在大湾区拥有1350万平方米的优质土地储备,2020年大湾区的合同销售金额达人民币637亿元,则将为越秀服务巩固其在大湾区物管领域龙头地位提供强大支持。

  在优质资产布局的助力下,越秀服务业绩表现也于近三年间实现了稳定增长。2018-2020年,越秀服务的营业收入分别为7.63亿、8.96亿和11.68亿元,年均复合增长率达23.7%。净利润分别为4,731.4万元、9,320.7万元和2.04亿元,年均复合增长率高达107.5%。2020年,公司归母净利润达到1.99亿元,达到同比118%的翻倍增长。

  与此同时,公司毛利率、净利率也整体维持在高于市场平均的水平。2018-2020年,越秀服务整体毛利率分别达到25.9%、27.2%、34.5%;归母净利率分别达6.0%、10.2%、17.1%,体现出较强劲的盈利增长动能。

  增值服务成为重要驱动力 多元业态通道丰富

  在具体的业务布局方面,公司主要将营业收入根据业务条线划分为非商业物业管理及增值服务、商业物业管理及运营服务两大业务分部。其中,商业物业管理及运营服务主要包括(i)商业运营及管理服务;及(ii)市场定位咨询及租户招揽服务。

  非商业物业管理及增值服务可分类为:(i)物业管理服务,主要包括清洁、安保、园艺以及维修和保养服务等;(ii)非业主增值服务,主要包括案场及示范单位管理以及交付前支持服务、车位销售协助服务、配套物业租赁服务及前期规划及设计咨询服务;及(iii)社区增值服务,主要包括家居生活服务、空间运营服务、装修、拎包入住服务。

  一个较为明显的趋势是,随着越秀服务在非业主及社区增值服务领域持续加码,相关增值服务营收占比不断提升。2018-2020年,越秀服务的非商业物业管理及增值服务营收占收比分别为64.8%、67.3%、69.4%。其中,毛利率水平相对较高的非业主及社区增值服务营收分别达到2.42亿元、3.3亿元、4.67亿元,分别占公司总营收的31.7%、36.8%以及40%,成为驱动业绩增长的重要动力。

  据东方证券认为,由于物管行业及龙头公司均处于高速成长阶段,目前市场倾向于使用 PEG 来进行估值。而在快速增长期过后,随着物管公司消费属性增强,未来行业的估值中枢将迎来逻辑转换。

  而在影响物管企业利润率的诸多因素中,未来主导行业及公司利润率的主要因素在短期内依然是在新交付项目,而中长期则更看重增值服务和经营能力差异。其中,对于优质业务的获取、对于外拓能力的培养以及持续布局增值服务亦是物管公司持续成长的必由之路。对于越秀服务而言,找到属于自己独特的发展之路,是其在未来的长期竞争中取胜的关键。

  首先,从公司自身的基因出发,除在大湾区所积累的优势外,越秀服务在打造“物服+X”业态方面已具备了较强的拓展网络基础。其中,依托国企背景,公司与更多的市属、省属、央属企业、政府投资机构建立战略合作关系,将有机会参与国内多个地方政府 “智慧城市”的发展项目,不断强化其城市公共服务能力,发展“物服+政府公建”网络。

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