历史总销售额44亿元、成交套数约400套的金牌房产销售李珊珊，成为杭州“摇房潮”中耐人寻味的一个注脚。 2月3日下午，杭州本土最大开发商 滨江集团 发布声明称，经查，该 公司 “江河鸣翠公寓”置业顾问李珊珊在业主群散布可以“提供短期过渡资金”的言论

　　历史总销售额44亿元、成交套数约400套的金牌房产销售李珊珊，成为杭州“摇房潮”中耐人寻味的一个注脚。

　　2月3日下午，杭州本土最大开发商滨江集团发布声明称，经查，该公司“江河鸣翠公寓”置业顾问李珊珊在业主群散布可以“提供短期过渡资金”的言论，涉嫌引导购房人不规范冻资。公司决定对李珊珊立即予以停职，查明事实后严肃处理。

　　滨江集团称，将立即对各在售项目开展严格排查，发现同类问题将立即严肃处理。同时，对下属各开发项目购房家庭的购房资格进行严格审查，发现存在代冻资行为的将取消摇号资格。

　　“代冻资”风波

　　由滨江集团与绿城集团联袂打造的“江河鸣翠”是杭州近期开盘的住宅项目中最受瞩目的一个，户型从143-229平米不等，共计431套房，限价6.85万元/平米，首套冻资300万元，二套及全款均冻资600万元。据杭州自媒体消息，报名购买“江河鸣翠”的人数逾7000人。由于总价低则800多万元，多则1700多万元，置业人群属首套房的概率较小，总冻资或接近400亿元。

　　李珊珊是滨江集团年轻的金牌销售，她在2020年3月开通了个人微信公号，营造“销冠人设”。

　　这位靓丽的姑娘的确身手不凡：

　　2015年3月进入“武林壹号”，短短两个月间销售金额实现1.2亿元！

　　2015年5月加入“滨江华家池”，期间共销售129套，金额约11亿元，成为期间项目销冠；

　　2017年4月至2019年3月加入“信达滨江壹品”，销售金额13.51亿元，销售套数和销售金额均占比壹品总楼盘的20%，遥遥领先稳坐销冠。在“仁恒滨江园”，实现销售额11亿元，占了整个项目的四分之一，再度扛起销冠大旗……

　　在2020年5月12日发布的公号文章中，李珊珊以《每一套房子都是有温度的》为题回顾了自己的职业生涯。

　　在杭州本轮开盘潮中，头顶销冠光环的李珊珊，当仁不让担纲滨江集团旗下两大顶级楼盘“御潮府”和“江河鸣翠”的置业顾问。若无意外，这将是她职业生涯中又一巅峰时刻。

　　然而，这位忙于奔波的“群主”没有想到，自己辉煌的职业生涯居然终结于寥寥数语的“不当言论”。

　　置业顾问“因言遭罚”，源于极为特殊的杭州楼市语境。近日，在不少购房群流传的截图显示，通过建设银行等APP可以“代冻结摇号资金”，甚至有代理冻资的第三方在摇号群里拉业务，称可以帮客户垫资或者提供短期借款。浙江政务网随即出现不少市民投诉，建议房管部门暂缓摇号公证，彻查代冻资行为。

　　2月3日下午，杭州市住保房管局会表态，将同人民银行杭州中心支行和浙江银保监局，督促房地产开发企业严格审查购房家庭冻资情况，指导相关金融机构规范管理，确保冻资账户为购房家庭成员名下账户。如发现存在不规范冻资行为的，企业将取消其摇号资格。

　　相关开发商反应迅速，第一时间表态严查。

　　“对于广大购房群体而言，公平是第一位的。李珊珊的‘牵线’言辞，让公众有理由怀疑，在一条人群广泛、资金庞大、利益巨大的楼市销售链条上，是否隐藏着外人不知的深度利益链？”有购房者说。

　　摇号时刻

　　1月27日一早，杭州房地产调控政策“升级版”出炉，从强化限购、限售、增加税收、无房认定、收紧人才购房资格等多个层面立体调控。其中，“中签率低于10%的楼盘，不动产证满5年才可出售”的规定精准阻击了投资客——按通常的项目建设周期，此类“红盘”将需锁定7—8年。高层次人才的购房条件也大幅提升。

　　总而观之，新政较大力度打击了投机客，同时增大了对无房户及真正的人才无房家庭的倾斜供给。

　　随着新政落地，杭州史上最大规模的开盘潮喷涌而出。1月27日晚间开始，各类“积压”的热门楼盘陆续领到预售证。截至目前，从每平方万余元到近7万元不等的22个项目、计1万余套商品住宅几乎在同一时间集中开盘，等待摇号。

　　新政出炉时，距离G20主会场杭州国际博览中心最近的楼盘“观品”，甚至还没有对外开放过售楼处。1月28日，滨江集团董事长戚金兴率队出现在“观品”售楼处，该项目当日启动了参观预约。

　　接下去几天，四面八方的意向购房人群涌向售楼处预约看房，外地购房户则在线上涌向置业顾问的微信群。有奥体某热盘的置业顾问，一下子开出了9个摇号群。按照规则，项目预售证公示三天之后，紧接着就是冻资报名，之后进入摇号选房程序。

　　对个人而言，手机上的报名点击，或许是个人财富和家庭资产的重要分界点。由于限价房对照周边二手房存在明显价差，如果摇中购买，就意味着至少百万级“浮盈”的落袋。

　　温州苍南的企业主林先生已落户杭州，在过去一年多时间内数次摇号无果。在多个红盘的选择中，他已经挑花了眼，迟迟下不了决心。作为商人的林先生有自己的算账方式——以1000万元总价计，购房者的财务成本将近10%/年，锁定7-8年的成本大概累计达50%。这意味着，在未来7、8年内，房价涨幅需要超过50%，购房者才有盈利的可能。

　　在冻资时限的最后几个小时内，林先生出手押宝了奥体板块的楼盘“君品”：“其他几个红盘实在太红了！”

　　林先生手里有一张无房户的“房票”。在杭州楼市，“房票”大致分三类，第一类是高层次人才“房票”，具有优先摇号资格，目前给人才的房源比例在5%—10%之间；第二类“房票”是无房户，多数项目的房源配给比例与人才类似；第三类是有房且具有购买资格的人群。

　　在现实操作中，由于套利空间诱人，有人“搜集”多张房票出动摇号，摇中后以代持方式拥有；不少亲朋则拼资摇号，摇中后以出售套利为目的。杭州楼市新政进一步抑制了投机客，但此类套利人群并未绝迹。

　　尽管20多个楼盘齐推“分流”，但因僧多粥少及套利驱动，报名购房人数超乎市场预期，多个热门楼盘的预测中签率都低于10%。以“观品”为例，在新政背景下，根据报名情况，最终中签率仅约5%，意味着所有购房者都将锁定7年多时间。

　　有意思的是，记者1月30日走访奥体某楼盘售楼处时，现场已无销售人员，手机联系置业顾问也不予理睬。部分楼盘的置业顾问，甚至破天荒地劝购房者理性。

　　杭州20余个楼盘同步摇号有多火？根据第三方平台动态预估，共计约有近10万人报名，预测冻资在千亿元以上。

　　平行世界

　　楼市与股市的跷跷板效应确乎存在，股民随时可能变成购房者。1月28日，得知意向楼盘开盘的消息后，在事业单位就职的无房户李先生，就一股脑将手中近200万元股票卖出，准备摇房。“等了好几个月了。虽然命中率很低，还是要争取一下。”

　　在业内人士看来，杭州楼市这波开盘潮有着前期积压、新政落地等特殊原因，或许对房地产走势有着深远影响。

　　有趣的是，股市中的房地产板块长期处于寒冬，加码升级的调控政策，深深地冷却了投资者对房地产板块的投资热情。在本轮摇号潮中，合作开发“江河鸣翠”“御潮府”“嘉品”“观品”等多个“红盘”的滨江集团，在股市上并无表现。这也不难理解——尽管人多房少，但由于政府限价，房地产开发商的利润是确定性的，并无超预期的可能。

　　在与全国知名房企的厮杀中，滨江集团的异军突起殊为不易。2019年，萧山人戚金兴掌舵的滨江集团销售额首破1000亿元，在杭州市场摘得桂冠。在房产“教父”宋卫平撤身绿城集团之后，滨江集团以其地缘优势及品质口碑，成为当之无愧的浙江地产“一哥”。

　　这个喜欢四处看自家项目，亲自验房的房企掌门人，1992年凭着借来的8万元启动资金，在杭州江干区彩荷路20号租来的一层办公楼内挂牌成立了滨江房产。风云激荡近30年过去了，戚金兴终于圆了“千亿梦”。

　　戚金兴说：“作为房产企业，有品质、有品牌、有口碑固然好，但是真正的基础是品质。”业内人士透露，成本管控极为出色的滨江集团，净利润率也就5%-6%。

　　耐人寻味的是，出色的销售业绩，与二级市场股价，却如同从未交叉过的两个平行世界。率领滨江集团2008年5月在中小板上市的戚金兴，并未体味到财富增值的“香味”。登陆资本市场近13年，滨江集团现时的股价几乎等同于发行价，远低于每股净资产，市值仍徘徊在120亿左右。

　　图片来自亿牛网

　　盘点过往公告，除了儿子戚加奇有过套现外，戚金兴及其控制的滨江投资，从未品尝过减持套现的滋味。

　　近日，就在旗下多个楼盘启动登记报名的当口，滨江集团董事长戚金兴仍在二级市场不断增持股票，对外传达“价值低估”的信号。目前，戚金兴及其一致行动人滨江投资、戚加奇合计持有公司股份17.325亿股，占总股本的55.68%。

　　在公开场合，戚金兴曾表示，无论楼市行情如何变化，从业者必须保持乐观精神。“我们做企业就好像在钱塘江抓鱼，如果这一潮的鱼过来你不去把握，认为后一潮有的是，那么接下来你可能要等三五十年。”

　　千亿销售、百亿市值的滨江集团，“因言遭罚”的金牌销售李珊珊，这一切的企业发展轨迹和人物命运足迹，交织成了中国房地产潮起潮落的图景，一个个生动的细节，映射出时代的变奏和社会的变迁。

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