最近，衡阳政府在刚发布文件暂停房价调控不久后，又撤销了该文件。此前菏泽、珠海等城市相继出现调控放缓的消息。而早在11月开始，对房地产不断收紧的融资环境也得以回暖。 回顾2018，展望2019。在因城施策定调，房企融资放松，估值压力边际放松等条件下，
最近，衡阳政府在刚发布文件暂停房价调控不久后，又撤销了该文件。此前菏泽、珠海等城市相继出现调控放缓的消息。而早在11月开始，对房地产不断收紧的融资环境也得以回暖。
回顾2018，展望2019。在因城施策定调，房企融资放松，估值压力边际放松等条件下，房地产2019又有什么新的投资机遇呢？
一、全年波折不断，四季度持续反弹2018年对内地房企而言是充满风波和头条的一年。
先是“棚改货币化”政策减弱，叠加调控深化，全国需求受到抑制。随后，2018以及2019年又是偿债高峰期，而内地的融资环境一直收紧。
不过，伴随着风波，2018年港股市场内房板块的却表现呈现先抑后扬的趋势。
全年从年初开始，板块最大跌幅为33%，进入10月后，整体出现反弹，幅度超过20%。可预见未来的反弹有望持续，但是会产生明显的结构性分化。
从基本面上看，2018年全年销售规模前百强内房企业销售目标完成情况较为理想。港股上市的百强房企中，销售目标完成率均值为110%，完成目标的内房企业占比为75%。
而由于年末市场环境仍然低迷，企业新推项目去化率普遍不及预期，部分房企可能存在无法完成年度销售目标的情况。
根据克而瑞报告显示，截至2018年12月，百强房企的业绩表现延续了三季度以来的态势，销售减速明显。虽然百强房企的销售规模较11月环比有所提升，但单月业绩的同比增速仍逐月放缓。
与此同时，在坚决遏制房价上涨和金融监管愈发严苛的大背景下，即便四季度多城加大土地供应，鲜有房企敢超预期拿地，谨慎态度依旧，销售TOP100企业近4成未在11月拿地。
不过，危与机共存。虽然“去库存”的政策红利结束后，行业未来需求仍有较为强劲的支撑，主要受益于三因素：住房消费升级、城镇化水平持续提升，以及存量房时代下城市更新改造需求增加。
由此看来，在未来中，不同房企的股价走势将进一步分化，投资者对企业的选择则越发重要。具备业绩支撑及长期优势的标的将更受市场喜爱。
二、后起之秀林立，中型房企增速爆发
回顾2018年各大房企的业绩增长情况，业绩增长较快的企业并未出现在规模最大的企业，而是出现在中大型规模的房企之中。这类房企在2018年呈现出较高的成长性。
（数据来源：克而瑞研究中心）
从上图可见，高增长的销售业绩并未出现在规模前10的企业之中，而是出现了许多后来追上的身影。其中新城控股、世贸房地产、阳光城(000671,股吧)、中南置地和正荣地产销售规模增速都超过60%，且大部分都在香港上市。
而通过进一步回顾各个企业在二级市场的表现可以发现，2018年有不少房企的股价表现还是令人满意的。
其中不少公司进入了港股通，同时受到内地资金的支持。例如，涨幅榜排在前5中，佳源国际、华润置地和正荣地产都是港股通的成员。
总体而言，资金都是“用脚”投票的，上述这些企业在2018年股价逆势上涨，背后必定受到基本面的支撑。而值得注意的是，其中正荣地产频频出现在排名之中，可见在2018年年初上市以来，其成长性受到市场认可，那么这家港股以及港股通的后起新贵究竟何方神圣呢？
三、正荣成长性突出，长期价值显现
正荣地产集团是中国大型的综合性房地产开发商，专注于开发住宅物业，以及开发、运营及管理商业及综合用途物业。正荣地产最为人熟知的是其较为独特的产品定位。
立足“改善大师”的品牌定位，正荣专注美好生活打造与人居改善，致力于开发高品质住宅物业，产品链上近年将4个模块转成3个模块，分别为“正荣府”、“紫阙台”及“云麓”三大标杆产品品牌。公司正持续进行标准化，提高运营能力。
除了产品定位上面的优势。公司土储的布局战略也使得公司土储质量上优势十分明显。
公司偏向于深耕一线城市周边的二三线城市，其中如苏州、合肥、南京、福州、嘉兴等。2018年上半年公司成功将业务拓展至成都、重庆和广州。
目前看来公司在对城市选择上是精准的，符合未来国家发展趋势，一直保持稳健的扩张。据悉，正荣未来布局战略将坚持“核心城市+卫星城”的布局模式，坚持“千亿正荣，百亿区域”的深耕策略；在经营管理上，将遵循“精总部、强区域”的思路，进一步整合资源、提升效能，落实精细化管理。
在扩张土储的同时，正荣地产积极控制净负债率，拓宽融资渠道。根据中报数据显示，公司净负债率较去年同期下降约10%，债务结构进一步优化。同时，上市公司积极探索不同融资渠道和融资方式，例如先后发行3年期资产支持证券人民币23亿元，此外通过把握有利的窗口期，成功发行了4.1亿美元优先票据等。
在上述多重优势下，公司的成长性得以在2018年显现，迅速进入千亿规模俱乐部。不久前法国巴黎银行在对正荣地产的首次覆盖研报中指出，2018-2020年，正荣地产核心利润预计按年增长为62%、59%、39%。
小结：
2018年对于房地产企业是风雨交加的一年。展望2019年，虽然短期有回暖迹象，但政策、市场环境都可能导致行业进一步分化。在这样的趋势下，拥抱优质企业才是投资者的“上上之策”。
#p#分页标题#e#在众多后起之秀中，正荣进军千亿，成长性突显。正荣地产2018年初上市至今，股价保持平稳，2018年行情跑赢。公司目前市值205亿港元，且基本面状况良好，如果按市场预期利润增长一倍情况来看，后续股价具备拉升动力。
