中骏集团控股:一篇报告看懂一家房企系列(15):深度报告

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安信证券12月3日发布对中骏集团控股的研报,摘要如下: 公司总览。1)历史沿革。中骏集团1987年创立于泉州,1996年后开始从事房地产开发业务。2010年在香港上市,2017年总部迁往上海,2019年全口径销售金额为805.0亿元,排名前50。2)公司治理。公司实际控

安信证券12月3日发布对中骏集团控股的研报,摘要如下:

  公司总览。1)历史沿革。中骏集团1987年创立于泉州,1996年后开始从事房地产开发业务。2010年在香港上市,2017年总部迁往上海,2019年全口径销售金额为805.0亿元,排名前50。2)公司治理。公司实际控制人为黄朝阳先生,截至2020年6月末合计控制公司股权50.40%。管理架构方面,2020年公司变更原有“总部+城市”二级管控模式,合并部分城市公司,新设四大区域公司。3)业务概览。公司以房地产开发为核心主业,2020H1物业销售收入、租金收入、物业管理费收入各占营业收入的97.0%、1.0%、1.5%。

历史报表视角下的信用资质分析。1)资产可持续上,①存货方面,截至2019年末,公司土储主要分布在二线、三四线城市,占比分别为38.6%、56.8%;重仓长三角和海峡西岸城市圈,主要布局的城市有泉州、昆明、鞍山、徐州、重庆等;2017年公司拿地强度较高,达96.8%,此后拿地逐渐放缓,2018、2019、2020H1拿地强度分别为75.8%、59.3%、48.5%。截至2019年末,公司土储倍数为5.1倍。②固定资产和投资性房地产方面,公司积极布局商业地产领域,截至2020H1投资性房地产、固定资产账面价值274.1亿元、8.1亿元,(投资性房地产+固定资产)/总资产为17.3%,2020H1租金收入为1.5亿。2)广义负债可持续性上,①债务结构方面,公司融资以银行贷款和海外债为主,有息负债抵质押率、短债占比高于TOP50中位。②偿债能力方面,2020H1公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为1.0倍、68.3%、76.4%。③表外不确定性方面,公司长期股权投资、其他应付款占比高于TOP50中位,少数股东权益、其他应收款占比低于TOP50中位;2019年末对外担保/净资产为26.2%。

未来经营视角下的信用资质变化。1)未来资产可持续性:①拿地方面,2020年1-10月公司加大三四线城市的土储布局,在珠三角城市圈土储布局力度明显加大,新增土储建面排名靠前的城市包括韶关、梅州、铜川、驻马店、湘潭、泉州等。相比2019年,拿地集中度有所上升,拿地强度有所下降,1-10月拿地强度为48.1%。②资产出售方面,2020年以来公司未出售重大资产。③销售方面,10月份累计销售金额同比增长31.9%,前10月完成全年销售目标的86.2%。2)广义负债可持续:公开市场融资顺畅,1-10月公司债和ABS累计获得净融资14.6亿元,发债利率明显下行、久期小幅缩短;3)公司治理可持续:2020年以来未见公司控股结构、高层发生重大变动;公司多元化业务主要包括购物中心、长租公寓等。

风险提示:数据统计偏差,房地产调控超预期等。

3号排行榜:中骏集团控股:一篇报告看懂一家房企系列(15):深度报告

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