红星地产卖股权疑云:销售额614亿未入TOP50 母公司美凯龙有息负

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3月28日晚间,一则关于“红星地产(上海红星美凯龙(601828)房地产集团有限公司)200亿元打包出售予远洋资本(远洋资本有限公司)”的报道刷爆地产圈。 之后不久,红星美凯龙控股集团有限公司(以下简称“红星美凯龙集团”)宣布,红星地产与远洋资本签署

  3月28日晚间,一则关于“红星地产(上海红星美凯龙(601828)房地产集团有限公司)200亿元打包出售予远洋资本(远洋资本有限公司)”的报道刷爆地产圈。

  之后不久,红星美凯龙控股集团有限公司(以下简称“红星美凯龙集团”)宣布,红星地产与远洋资本签署战略合作协议,引入远洋资本作为战略投资者,后者将获得红星地产18%的股权。

  3月29日午间,据财新网报道,“远洋资本称,18%的股权对应交易对价为40亿元,红星地产在此次交易中整体估值约222亿元”。

  搜狐财经就上述消息分别向红星美凯龙集团、红星地产、远洋资本方面致电致函,以了解更多具体细节及相关信息,截止发稿均无回复。

  红星美凯龙集团的前身是上海红星美凯龙投资有限公司,由车建兴和车建芳兄妹俩在2007年共同出资组建;红星地产则成立于2009年,主营业务范围涵盖商业运营管理、不动产开发、是综合性地产开发特色房企。

  目前,红星美凯龙集团旗下家居业务主要运营主体为红星美凯龙家居集团股份有限公司(以下简称“美凯龙家居”),并分别于2015年和2019年登陆港股(即红星美凯龙,股票代码HK:01528)和A股(即美凯龙,股票代码SH:601828),成为中国家居零售行业A+H第一股。

  不久前的3月11日,红星美凯龙集团旗下商管板块上海爱琴海商业集团股份有限公司(以下简称“爱琴海集团”),还被传出正筹备赴港IPO的消息。

  “交易对价40亿元,远洋资本获18%股份”

  关于本次“红星地产与远洋资本合作”的相关消息,消息面上众说纷纭。

  3月28日晚间18时左右,一则来自21世纪经济报道的独家报道显示,“红星美凯龙已将旗下红星地产打包出售给远洋资本,交易对价约为200亿元人民币”。

  消息一出,引发行业广泛关注,多家媒体跟进。一位地产行业人士向搜狐财经如此表示其看到相关消息时候的感受,“就这么被传闻要卖了,太突然了,好多同行也看到了(相关消息),朋友圈都被刷屏了”。

  与上述消息同步传出的还有一篇“某家居连锁旗下地产整体关门转卖”的自媒体报道。

  “某家居,自己猜,超级大,刚刚把地产整体转让给了总部位于北京的地产企业,原公司所有员工,全部裁员,全部裁员。”该报道如此写道。

  不过,搜狐财经发现,目前该报道已显示为“被发布者删除”状态。

  之后在3月28日晚约22时左右,据乐居财经、蓝鲸财经等多家媒体发文,红星地产与远洋资本签署战略合作协议。

  根据协议,红星地产将引入远洋资本作为战略投资者。本次交易完成后,远洋资本将获得红星地产18%的股权。

  之后在3月29日午间,一则来自财新网的报道则显示,“远洋资本称,18%的股权对应交易对价为40亿元。”

  该报道中还称,“以此推算,红星地产在此次交易中整体估值约222亿元”。

  对于上述消息,搜狐财经多次致电致函联系红星美凯龙集团方面,盼就相关细节和具体内容进行了解。

  对此,红星美凯龙集团方面仅向搜狐财经证实,红星地产与远洋资本确已签署相关战略合作协议;但就“交易对价”、“合作原因”等相关细节和更多内容,其并未予以回复。

  其中,搜狐财经特别向红星美凯龙集团方面求证“200亿元整体出售”传闻,并期望核实相关交易对价,但除上述公开资料外,对方不愿透露更详细合作细节。

  搜狐财经也多次致电致函红星地产方面,希望就“引入远洋资本的原因”、“战投后公司业务规划和发展战略”等相关问题予以了解,但截止发稿均无回复。

  据远洋资本官方网站信息显示,远洋资本成立于2013年2月,业务范围包括不动产投资、债权投资、股权投资、投资顾问、战略投资及其它等五大领域。

  远洋资本也是香港联交所主板上市公司远洋集团(03377.HK)旗下另类业务的投资和管理平台,而远洋集团主营业务为房地产开发。

  据3月23日远洋集团发布的2020年业绩,其全年实现销售额1310.4亿元,同比增长1%;营收565.1亿元,同比增长11%;核心净利润22.3亿元,同比增长7%。

  企查查APP显示,在远洋资本的“4条对外投资信息”中,属于租赁和商务服务业行业的公司较多;远洋地产还曾对远洋地产有限公司持股30%,但已在2018年11月时退出。

  搜狐财经多次致电致函远洋资本方面,希望与其了解更多情况。但截止发稿,远洋资本仅表示“已收到搜狐财经采访函”,便不在有其他回复。

  “强强联合,红星地产团队保持稳定”

  多家媒体报道显示,红星地产和远洋资本双方一致认为,各自主营业务存在显见的互补性,在各自领域内的专业能力与业界资源方面具备明显优势,在全国重点区域内的房地产增量开发、存量运营业务存在广阔的合作空间,本次合作是“强强联合”。

  据红星地产官方网站披露的信息,红星地产成立于2009年,主营业务范围涵盖商业运营管理、不动产开发等,主要负责红星系商业地产及住宅项目开发业务。

  “公司深耕城市,深入区域,凭借优选地块立体化发展,从立足上海到布局全国,目前已在天津、重庆、苏州、太原、金华、长沙等全国53座城市落子,累积项目百余个。 ”红星地产表示。

  红星地产的前身是上海红星美凯龙房地产有限公司,2015年发生法定代表人变更,由车建兴变为楼超钢;2016年公司名称变更为上海红星美凯龙房地产集团有限公司。

  最近一次是在2020年7月,红星地产包括经营范围、一般经营项目等信息发生变更,新增了如实业投资,财务咨询,法律咨询(不包括律师事务所业务)等内容。

  股权结构方面,红星地产目前的大股东为上海红星美凯龙企业经营管理有限公司,持股比列97.0874%;而后者又由重庆红星美凯龙企业发展有限公司(以下简称称“红星企发”)100%控股。

  红星企发成立于2010年6月,法定代表人车建新。大股东为红星美凯龙集团,持股比列68.2936%。换言之,红星企发是红星地产的控股母公司。

  据第三方机构克而瑞披露的数据,2018年-2020年,红星地产分别实现全口径销售额为478.7亿元、601.1亿元、614.3亿元,复合年增长率8.67%;对应行业排名分别为第 59位、58位、63位。

  搜狐财经注意到,在相关媒体报道中还明确提及,称“此次战略合作后,红星地产仍将保持团队稳定,推进各项业务的稳健扩张”。

  市场消息称“大股东资金紧张,红星地产溢价转让”

  而在3月28日“红星地产与远洋资本达成战略合作”等消息官宣之前,曾有媒体援引知情人士报道称,“红星美凯龙资金近期较为紧张,为解燃眉之急,将旗下最优质的房地产业务板块――红星地产溢价转让”。

  上述报道还称,“此前多家房企都参与过红星地产尽调,最终远洋资本获得入场券。”

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  作为全国性家居装饰及家居商场运营龙头企业,红星美凯龙集团旗下拥有家居和地产运营主体,分别为负责家居运营板块的红星美凯龙家居集团股份有限公司,为中国家居零售行业A+H第一股;负责地产运营板块的红星地产。

  图片来源:上海清算所

  据上海清算所披露的最新一期财务报告显示,截至2020年9月末,红星美凯龙集团债务总额达1860.8亿元,超过四成的资产已被抵押,用于担保融资,受限资产达1047.68亿元。

  具体而言,截至2020年9月末,红星美凯龙集团有息负债规模达909.8亿;联合资信相关评级报告数据则则显示,红星美凯龙集团1年以内(含1年)的有息债务规模达353.04亿,而现金短期债务比只有0.55倍。

  2020年9月末,红星美凯龙集团受限资产账面价值合计为1047.68亿元,占其总资产的41.07%,占净资产的151.84%。

  受限资产当中,包括839.83亿元投资性房地产因为被抵押而受限,173.63亿存货因为抵押担保受限。换言之,红星美凯龙存在大量资产质押现象。

  而截至去年9月末,红星美凯龙集团的投资性房地产总规模为993.28亿元。照此计算,红星美凯龙集团84.6%的投资性房地产资产已经受限,或对未来的资产变现能力产生一定影响。

  家居上市平台美凯龙的股票也曾有被红星美凯龙集团多次质押的情况,截止2020年9月30日,红星美凯龙集团合计持有美凯龙55.32%股权。

  最近一起股权质押行为是在2020年11月和12月,红星美凯龙集团分别质押了美凯龙7400万股、6952万股,对应的质押股份市值为6.93亿元、6亿元。

  而去年受疫情影响,美凯龙业绩出现下滑,2020年前三季度营收95.27亿元,同比下降19.42%;归母净利润17.3亿元,同比下降54.27%。

  今年3月,红星美凯龙曾宣布成功完成2021年公司债券(第一期)(简称“21红星01”)发行,规模为人民币30亿元,刷新了2021年民营企业公司债发行规模纪录。

  据债券募集说明书,上述债券募集资金在扣除承销费用等相关费用后拟全部用于偿还公司债券。

  同在今年3月,美凯龙公告称,“37亿定增获批”,将用于天猫“家装同城站”、3D设计云平台建设、新一代家装平台系统建设、家居商场建设项目和偿还公司有息债务,这也是美凯龙自2018年A股上市以来首次进行股权再融资。

  旗下商管平台爱情海集团IPO:未来有可能

  从销售额来看,红星地产的销售规模仅是行业中等。一位地产行业资深人士对搜狐财经表示,“红星地产在外界看来一直是红星美凯龙旗下非常优质和增长潜力的板块,但不可避免的房地产行业都带有资本密集、高负债的标签”。

  “房企暴雷潮和宏观调控正日趋严格,无论是卖掉红星地产还是引入投资者,及时找到一个好买家或者一个好伙伴来投资,对红星美凯龙来说都是利好的。”上述人士指出。

  红星地产自身公开融资并不多,相关的财务数据等资料较少。不过,据21世纪经济报道数据显示,作为红星地产母公司的红星企发负债率已经高企。

  该数据显示,截至2020年6月末,红星企发的负债总额达877.4亿元,其中流动负债达725.02亿,占比高达83%。

  按照监管要求的“三道红线”来看,红星企发剔除预收款后的资产负债率达73.16%,超过70%的监管红线;现金短债比1.08%,净负债率95.86%,也已逼近红线。

  数据还显示,截至2019年末,红星美凯龙集团其他应收款为175.43亿元,较年初增加5.36%,主要系借款及往来款增加所致。

  而在其他应收款中,欠款金额前五大公司的其他应收款占比为32.75%,全部为关联企业。其中,前四家均为红星企发间接控股或持股的关联企业。

  而除了红星地产之外,红星美凯龙集团近来新闻不断。今年3月,有市场传闻称,红星美凯龙集团旗下负责城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的爱琴海集团(上海爱琴海商业集团股份有限公司),计划10月以估值120亿-150亿元在香港上市。

  彼时,搜狐财经也跟进了这一消息。据爱情海集团方面回应,称“未来有这一可能性,但还在计划中,未明确上市时间表”。

  爱琴海集团官方网站信息显示,截止目前爱琴海集团旗下的爱琴海购物公园已经进入北京、上海、天津等100余个城市,商业管理总面积近1900万平方米。

  公开数据显示,2019年及2020上半年爱琴海集团营收分别为16.05亿和4.61亿,毛利率对应为63.25%和51.85%。

  爱情海集团态度暧昧,引发市场无限遐想。而如若爱情海集团上市成功的话,红星美凯龙集团也将在港股再拥有一个上市平台。

3号排行榜:红星地产卖股权疑云:销售额614亿未入TOP50 母公司美凯龙有息负

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