指导单位：广州市萝岗区政府 广州市城市规划勘测设计研究院 承办单位：房地产导刊社 特别赞助：雅居乐地产越秀地产中海地产 拟邀论坛特邀嘉宾： 金岩石中国独立经济学家 余炜楷广州市城市规划勘测设计研究院开发区分院副院长 彭涛萝岗规划局主任 徐景宏合

指导单位：广州市萝岗区政府

广州市城市规划勘测设计研究院

承办单位：房地产导刊社

特别赞助：雅居乐地产  越秀地产  中海地产

拟邀论坛特邀嘉宾：

金岩石 中国独立经济学家

余炜楷 广州市城市规划勘测设计研究院开发区分院 副院长

彭  涛 萝岗规划局 主任

徐景宏 合富辉煌（中国）执行总裁

区俊文 经纬房产咨询有限公司总经理

徐建平 广州中地行 董事长

刘蔚海 世邦魏理仕华南地区 董事总经理

龙  斌  合富辉煌首席市场分析师

伍岳峰 越秀地产营销中心 副总经理

吴耀华  雅居乐地产 华南区营销中心 副总监

陈双全  中海发展（广州）有限公司 营销中心总监

活动流程：

14:00 论坛签到

14:30-15:15 金岩石 (中国独立经济学家)： 新时期的经济增长与转型

15:20-15:45 余炜楷 (广州市城市规划勘测设计研究院开发区分院 副院长) ：向东——广州的新城市主义

15:50-16:10 龙 斌（合富辉煌首席市场分析师）：萝岗楼市跨入蓬勃发展的黄金时代

16:15-17:30 互动论坛：HOLD住萝岗黄金时代

互动议题：

1、 广州东进城市发展战略。

2、 科学城总部经济发展趋势。

3、 萝岗居住价值潜力。

4、 萝岗的住宅产品市场定位。

5、 萝岗未来十大民生工程与区域城市配套发展。

6、发展商强势进驻，萝岗黄金时代全面来到。

7、地产新政下的地产投资新方向。

8、20分钟车程，萝岗将成城市新贵置业宝地。

主持人：尊敬的各位领导，欢迎现场尊敬的来宾朋友，莅临美丽的萝岗，参与今天2013'大广州发展战略论坛之魅力萝岗  黄金时代，萝岗城市运营发展论坛的活动现场。

首先我自我介绍一下，我来自广东电视台的李婷，也非常容幸与各位来宾共同参与这个论坛，萝岗作为广州最年轻的城市区划之一，也是广州发展最快的区域。微软、英特尔等世界五百强势进入，宜居萝岗，在广州战略的指引下，随着城市中心的转移，也伴随萝岗区的交通日趋完善，萝岗日益成为广州人首选的居住之地。

今天我们2013'大广州发展战略论坛之魅力萝岗  黄金时代，萝岗城市运营发展论坛也将邀请现场所有的尊敬的来宾朋友，共同探讨萝岗区区域的经济发展动力。去年在11月20日举办了中国新经济力量，这场由广东省经济研究中心主办的论坛，邀请国家著名的经济学家参与。这场论坛由雅居乐地产富春山居协办。今天我们邀请到了行业内的精英继续探讨我们房地产的相关问题，今天请让我允许介绍嘉宾：中国独立经济学家金岩石先生、广州市城市规划勘测设计研究院开发区分院副院长余炜楷先生、经纬房产咨询有限公司总经理区俊文先生，广州中地行董事长徐建平先生、旺地发展顾问有限公司董事长、总策划师周颖舟先生，合富辉煌首席市场分析师龙斌先生、房地产导刊社社长杜小雷、雅居乐地产、华南区营销中心，副总监吴耀华，同时对所有静静的来宾以及媒体朋友表示最热烈的欢迎，下面的时间首先让房地产导刊社社长杜小雷先生为本次论坛致词。

杜小雷：各位尊敬的领导，专家朋友们大家下午好，感谢各位来百忙之中来临我们今天的会议，我代表这次主办单位房地产导刊社对大家到来表示衷心的感谢。十八大胜利的召开为中国的发展指明的方向，中央经济工作会议确立了2013年发展的基调，而会议主体是城镇化的发展，以及积极的财政政策，对房地产业无疑都是重要的利好。

房地产导刊一直致力于城市发展的角度来解释房地产领域，城市经济发展的良性的互动，那么我们9月份在沈阳市与沈阳市政府召开召开未来发展论坛，以及我们系列关于城市的论坛都有广泛的一个效果，已经受到大家的关注，展望2013年，导刊继续努力推进城镇化建设，并联合政府相关部门级企业不定期组织一系列的区域发展论坛，为大广州的建设作出我们的贡献。

我们今天在这里谈的是萝岗，如果说广州的西关，珠江新城代表现在，那科学城代表我们广州的未来。广州的未来科学城萝岗总部经济已经成型，而萝岗的交通也是四通八达。萝岗是政府重点低密度新区，凭借完善的基础，科学城已经成就最适宜投资创业和生活居住的绿色生态新城，萝岗也迎来黄金的时代。那么我再次就抛砖引玉，具体还是要听我们专家学者，让更多的置业者关注我们的萝岗，再次请允许我代表本次论坛的组委会，代表房地产导刊社对媒体朋友和嘉宾门表示衷心的感谢。

主持人：位居萝岗科学城，打造国际竞争力的核心科技园区，创新性城市发展战略的一个重要载体，并通过区域自主创新高新技术产业化，自主创新，高薪技术产业化，勾勒中国新型城市化发展的未来趋势，而中国的发展，将会呈现怎么样的发展趋势？今天论坛也非常宠幸邀请到中国独立经济学家金岩石先生，下面的时间各位朋友有请金岩石先生为我们带来演讲，他的主题是新时期的经济增长与转型。

金岩石：很高兴又跟房地产导刊合作。新时期我想大家也都清楚，十八大之后中国经济向何处去，十八大最强的声音就是民族复兴，所以十八大我就写的一首诗，告诉他们民族复兴靠故事，大国崛起依靠创新。那么为什么把股票市场提出来？实际上我们把中国目前的经济困难，放在全球化市场当中做一个比较，我们才会知道，今天的困难，三分之一的原因是由于海外的，三分之一的原因是由于我们的自己，三分之一的原因是由于2008年2009年过度投资带来的产能过剩。那么很多人都希望我们能够尽快的吸收过剩产能，然后寻找新的产业，这就是大家想的创新的概念，那么我们如果把十八大翻两番的目标就是双倍增的目标作为背景，我们会看到，双倍增，经济增长的目标很容易实现，但是收入增长的目标如果是真的普遍的上涨，意味着工资水平普通上涨一倍，那么制造应企业利润归零。如果要想实现经济增长翻倍，我们应当推进工业化，尽快的消化过剩产能，但是如果要收入增长翻倍，我们就会面临大量的企业破产，特别是广东沿海地区当年面向国际市场的产能大面积的过剩。

如何解决这个问题，我们先来跟大家讲讲，全球经济形势。全球化，我们看市场有时候非常简单，就是把美国、欧洲、亚洲，各占三分之一，所以先看美国、再看欧洲、再看亚洲，因为毕竟美国占大头，美国占的是全球四分之一的产能，三分之一的消费，所以美国经济一复苏，全球经济就会迅速跟进，那么美国经济看什么呢？

第一、看股市，从当年最低点6500点，现在13080点。

第二、看楼市，当年楼市是全球金融海啸的导火线，但是现在正式的官方统计，上涨20%以上，少数城市，特别是中心城市的豪宅区价格已经超过了2007年的最高点。

第三、美国的农业，美国真正的核心竞争力是美国的农业。不到600万农民的养活了中国四分之三的产能，而在过去的三年间的农产品价格上涨，美国从1971年开始，长期的农业补贴，但是在过去三年，美国农业扭亏为赢，变成盈利产业，所以当我们看到习近平访美特别看了一个农场，他想他是送出了一个信息，就是未来十年习近平主政的十年我们要靠美国人吃饭。所以当我们中国一些机构在不断的研究中国何时超过美国时，我想告诉大家，我们超不过美国，因为我们中国这块土地山河破碎，而美国这块土地才是大好河山，所以美国真正的核心竞争力，已经由美元大全转向粮食大全。而粮食价格的上涨使美国的科学技术逐渐转向农业，所以美国经济正在酝酿一场新的农业现代化的变革，所以当我们看到非农就业人口增长不是很强，但是美国农业的复苏，美国楼市的复苏，把美国未来增长的版图摆一得一清二楚，所以我很明显告诉，美国的经济酝酿这一场新的变革，而这个变革将改变世界。

第二个概念，我们看欧洲，很多人不断的去讲欧洲各种不好的东西，但是我可以明确的告诉大家，欧债危机已经结束了，我们要把欧债要看欧洲市场能不能形成，我看这一三点，答案是是的，欧洲央行已经行动，统一的欧债市场正在酝酿，但是欧洲危机是因为民族丧失了对财富的渴望，永远不会解决，如果在座的有时间去欧洲，你就会看到，欧洲几乎出了德国人之外，大多数人每天想的就是准备渡假或者正在渡假中，你在欧洲很少看到一个城市八点种还有一个人，实际上我们看一个城市不用量化的指标，那就是看一个城市晚上亮不亮灯。所以房价上涨，夜生活活跃的城市代表一个城市的未来，从这个角度上看，欧洲得天独厚的地理优势已经让这个民族变得懒惰，欧洲当年引以为荣的福利国家政策，已经让许多国家陷入的财政危机永远不会翻身。

那么美国经济的复苏，传到欧洲，在欧债危机相对环节，欧洲也会走上经济复苏的道路，所以欧洲我们看好未来的平稳复苏。那么在这个背景下，欧洲占全世界多少呢？三分之一的产能，三分之一的消费，所以这个世界，把美欧作为经济复苏的主主体，我们已经看到接近60%的产能，接近60%的消费的正处在一个缓慢的复苏国家之中，那么问题是亚洲。

亚洲，主要是中日韩三个国家很想形成同盟，签一个备忘录，这时候我们未来亚洲会形成一个相对统一的货币同盟，而这个时候，美国人把钓鱼岛实践，煽动了中日的情绪，把这个同盟化为泡沫，把亚洲经济反而变为全球经济最不确定性的地区，而在这个过程中，美国人一方面让中日韩货币同盟消失，同时调整全球战略鼓励跨国公司回流美国，同时在美国、加拿大和墨西哥形成贸易区，这样你会看到在过去的一年时间之内，美国需要的跨国公司把产能从中国转移出去，移向周边地区，或者移向贸易区，这个时候我们就能够利用为什么中国的沿海开发城市，特别是广东沿海出口导向型产业面临大规模的产能过剩。而这样一种产能过剩已经是一个必然的结果，我们无法运转，那么从这个一个角度看中国经济，我们面对是第二次转轨，实际上第一次转轨是邓小平领导我们脱离了毛泽东的路线，每一个国家在世界市场上都有他自己的位置，就像每一个城市在国民经济中也都有他的位置一样，而我们把世界市场变化为三种类型，我们会看到所谓国家，无论你是选择还是被选择，无非三个结果，

一是中心国家，二是外围国家，三是边缘化的国家。

毛泽东当年选择的是边缘化，邓小平让我们走进了全球化市场，成为外围国家。而现在我们要进入中心国家，那么把这三种研究，我用生产和消费做一个简单的描述，我们会看到所谓的中心国家就是自己生产，自己消费，同时还要别国为你生产。外围国家就是自己生产，自己不消费，边缘化的国家就是又不生产，又不消费。那么我们用这样的标准来看中国，我们就知道，当中国的城市化超过50%也就是世界平均水平，从此我们已经不再可能让我们生产别国消费的模式继续下去，于是我们只能走向消费升级，所以我一再讲未来10-15年中国要完成一个转变，那就是从世界工厂变成消费大国，而变成消费大国要越过两个槛，一个就是城市化超过65%，二是就是人均GDP超过10000美元。

在这两个槛没有完成之前，中国经济随时面临倒退的风险，而转轨的国家中所谓国家都在努力，但是我可以非常残酷告诉大家，在未来转轨过程中就向过去一样，十个国家九个失败，只有一个成功的。所以不要希望在中国未来有什么重大的改革，不可能的。在这个阶段。任何改革都可能引发社会动荡，所以我们就会像当年一个转轨成功的国家和地区一样，强化政治独裁，推动经济增长。我们可以把二次大战转轨成功的国家和地区，就可以看到日本转轨成功是在美国的帮助下，韩国转轨成功在军人主政完成的，台湾转轨成功是因为老蒋介石，如果你评价自己一生，蒋近国说了一句华，他说我是一个独裁者，但我是最后的独裁者。所以未来中国面对着极大的不确定，因为转轨的过程中，十个国家九个失败失败的模式有两种，第一就是国家分裂，二是整体倒退，国家分裂这种风险在全球化的背景下的急剧上升，我们可以简单告诉大家一个数字，二次大战后国家数量增长了2.7倍，意味着什么，是这些国家分裂了，你们可以看一看，新加坡成功了，新加坡原来是什么国家，是从马来西亚分裂出来，所以在经济转轨过程中的所谓国家都会编队。转轨经济必然面对的两极分化，会带来少数富裕的地区分裂出去，成为独立国家，地区分裂出去变成国家，那么另一种就是国家整体倒退，比如当年的南美和伊朗都是这种情况。所以未来中国在第二次转轨的过程中，由于产能过剩，两极分化存在极大的不确定，在这种不确定的情况下，我们不要希望会有继兴的改革，所以未来的目标非常明确，就是从世界过场，货币大国升级为金融大国，消费大国，在这个目标不能完成的条件下，中国经济随时面对着可能全面倒退的风险。

那么把城市化驱动消费升级，和货币化驱动金融产业，我们就要理解未来中国经济增长的驱动力是什么，长期以来，我们都相信的一个理论，叫三架马车，投资消费缺一不可，2010年投机数字出来，2012年的经过增长中的消费贡献了51.9，投资贡献的51.5，出口负贡献2%，所以中国的经济增长已经从三架马车面貌的双轮驱动的以双轮驱动作为重要经济增长的模式，这个转轨必然带来的结果就是城市化驱动消费，货币化驱动投资，所以我们用这个标准看我们的萝岗你就会知道，萝岗GDP增长为什么，是因为三分之二的驱动力来自投资驱动，三分之一的驱动力来自于消费升级。所以未来的增长模式如果能够和全国的经济增长保持同步，这个地区面临的挑战将是要让消费驱动力从目前三分之一左右逐渐升级到50%以上，这就是萝岗地区未来经济增长的方向。

我们城市化驱动消费，货币化驱动增长，所以我说中国未来经济增长就看两个东西，一看城市，二看货币，那么在这一个背景下，我们开始寻找未来增长的原动力，我们会发现长期以来驱动中国经济的原动力之一是廉价农民工持续进城。当廉价农村劳动力虽间萎缩的时候，劳动力供给不继，劳动力失衡，我就会看到一边是工资上涨，一边是人口增长劳动力下降。2012年最重要的一个数字就是在中国经济增长首次出现了345万人劳动力净减少，意味着我们正式进入老年化的时代，那么在劳动力增长从持续增长转为下降的过程中，未来十年中国会面对65岁以上人口增长的速度远远超过新增劳动力人口增长的速度，所以如果不能在10到12年完成国民生产总值里程碑，我们会陷入中国经济增长中最困难的状态，未富先老，一一旦一个国家成为未富先老，不但消费力下降而且创新力下降，那么中国就必须依靠外来力量，才能够保持我们所有人的生活。所以为什么在这一届，还没有正式形成政策的时候，已经提高改革力度，但是我同时告诉大家，我们不可能有真正的改革，就是我们大家期待在未来的新政府，能不能给我们一个清单，改革弘历在哪里。

我们先把改革弘历放在一边，我们来给大家把中国的城市化做一个简单解读。很多人不太理解城市化和城镇化差别在哪里。翻译成英文，我明确的告诉大家，城镇化这个英文词是没有，我们只有一个城市化的英文词，描述就是城市人口占总人口的比总，我们创造一个统计数据就是城市化率，城市化率描述城市化进程的历程，我们可以分成三个阶段。

一是城市人口从20%-35%，这个阶段大城小镇，房价普增，

二是城市人口从35% -45%。

三是城市人口从50%-65%以上，这是城市化最后阶段，这个阶段我们会看到大城大涨，小城小亡，城市化开始消灭城市。

消灭农村，驱动农村产业化，消灭城镇，驱动都市圈，所以我们用都市圈来作为城市化的主导模式，我们会看到都市圈意味着什么？我们如果把城市化这个概念，和城市分开，过去的城墙变成了城内的古迹，城市变成无限的空间，所以广州已经延伸到萝岗。我们在这里已经看到，从这里CBD一个小时的都市圈，这就是未来的城市，所以50年代法国地理学家创造了一个概念叫做都市圈，都市圈是衡量每单位每一平方公里25人以上，然后人口聚集在2500万人以上。世界在60年代和70年代，形成6大都市圈，现在又增加了5个都市圈，现在全球一共11个都市圈，就是人口集结在2500万人以上，那么这11九个都市圈中中国占三个，大北京、大上海、大珠三角，这就是全球11大超级都市圈，在都市圈中，城镇会逐渐融合走向消失。

房价上涨，很多城市就会排斥在圈外，一旦城市脱离了城墙，于是城市形成三大经济功能，一创造就业，二创造消费，三是创造财富，就业一消费、财富，于是我们用这三个标准再来看成是人性的对接，也就是我最近连续发表的文章。女性经济学告诉大家城市是女性灵魂，城市化就是女权的觉醒，我们所追求的几乎所有的创新，都来自于女人的欲望升级，来自于女性走出家庭，来自于家务、社会化，如果我们把世界500强企业，你们会看到三分之一的精英的业务就是家庭妇女在家里的工作。

所以城市欲望都市就是女人走出家庭欲望升级，驱动这男人为了满足女人的欲望而辛勤劳动，所以三大经济功能来源于女权的觉醒，而所谓女权就是一独两偏，就是女权形成经济独立，两偏就是女人在形式独立，让女人的两大偏好变成社会经济的原动力，而这两大偏好的原动力是什么，你们的两大偏好就是第一爱钱，第二爱花钱。爱钱所以城市的财富货币化了，过去我们不是用货币来衡量财富的。但是当我们用货币来衡量财富的时候，他代表的就是女人对货币的偏好改变了我们的财富偏好。女人一旦有钱必然花钱，中国文化为什么把女人称为间能微粒的堂客，是我们知道这个动物一出门就花钱，所以当女人出门花钱成为常态，我们看到城市化趋势消费升级，是因为每人的消费欲望成为城市的浮世绘，所以女人花钱让社会成为货币化，这样我们才能够理解城市的经济功能背后就是女权的决心，当我们用女性的消费和货币的流动来划分城市。我们会看到一个无形的边界正在形成，这就是两水一网，两水货币之水在流动中相互极力，二是自然水在流动中划分空间。于是城市化必然带来的结果那就是一缺钱，二缺水，所以有钱有水的地方就是财富磁场，财富磁场的延伸我们开始建立交通网，所以一张网就是交通网特别是高铁时代，所以我们把2012年作为中国城市化的转折点两大标准，一是高铁网基本完成，二是城市化率超过50%。我们进入城市化的最后阶段，于是在高铁网形式之后人口隆冬必然驾驶，因此城市化进入三流社会的人流、钱流、水流。在人流、钱流，主水流，决定城市生死的危机那就是水资源的危机，中国的城市，我们未来十年终平均每年要消灭10个以上的城市。那么那些城市能够生存，那些城市必将死亡，这时候我们就会看到中国的传统智慧，生意兴隆通四海，财源茂盛达三江，所以水资源危机将会成为未来中国城市化的重要危机驱动，那么在这种情况下，我们在看珠三角，我们就会看到喜忧，喜珠三角不缺水，忧在产能过剩。我们恰恰看到中国未来经济增长的重心会从长三角渤海湾转向珠三角。

珠三角涅槃就是让现在珠三角地区的企业死掉三分之一，转型三分之一，出海三分之一。很多企业家问我未来的趋势在哪里？十八大的方向是什么？在座的民营企业家门，我可明确告诉你，国进民退，那你们退向哪里？十八大期间是热播是温州一家人，温州一家人是海外创业成功的案例，所以我告诉大家民营企业要在国进民退的趋势当中寻找海外市场，这就是民营企业第二次下海。当民营企业第二次下海的趋势形成，珠三角地区就会变成民营企业出海的军事基地，于是我们从改革开放的前沿变成了二次下海的后勤。所以珠三角产能的过剩恰恰是让该死的死，该活的活。越是在这个背景下，我们就会看到我们珠三角地区会在城市化、全球化的趋势当中再度崛起。

当年的纽约是纺织工业中心，当年的香港是出口加工基地，全球化的趋势让香港成为东方之珠，于是香港的出口加工业全线转移，然而我们今天看到是一个大纽约的崛起和大香港的崛起，当我们用这个概念来看中国的城市化，看中国的全球化，我们会看到，珠三角地区由于水资源的丰富，由于货币的流动，我们正在酝酿全球化的，把沿海地区，实际上浅海的功能伴随港澳大桥的形成会让整个珠三角融为一体，以港深金融中心为核心，形成全球最大的金融中心。所以以浅海为纽带港深金融一体化就是未来珠三角未来经济增长的引擎。这个引擎会让整个珠三角带动全国，所以中国经济未来十年经济增长的中心继续向南偏移，如果我们把港深经济一体化的背景，我们会看到郭树清讲的，李克强总理讲的离岸人民币，按照现在中国人民币增长的速度，2012年人民币总量97.42万亿，现在已经超过100万亿。从而填补亚洲地区没有区域货币的空缺。如果离岸人民币占到未来人民币的10%，那就是15万亿在海外流动，至少一般在香港，港币。大家算一个帐，加上深圳、广州、珠海，我们会看到这个地区将迅速崛起，成为全球第一大金融中心，不仅会超越东京，而且超越纽约，那么大家站在房地产的角度上看，是香港的房价把深圳、广州拉上去，还是广州、深圳的房价把香港房价拉下来呢？我想结论你们也明白。

2009年，我在广州讲过，房价未来五年翻一番，广州中心区的均价会达到3-4万，广州的豪宅价格会达到20万一平方米，我今天依然告诉大家，这已经逐渐成为现实，所以如果广州中心区的房价逐渐贴近3-5万之间。作为半个小时车程的萝岗，将在2万一平方米以上，这就是我们地区2- 3万的房价，那我们把珠三角涅槃和整个中国经济的转型联在一起，那么城市化的发展未来就是都市圈对决城镇化，我坚信都市圈战胜城镇化，因为都市圈就是人的城市化，城镇化是关的城市化，所以高铁网让整个中国重新洗牌，在这个洗牌的过程中，目前珠三角地区的困境，恰恰是未来崛起的起点。

我们把城市和货币作为未来中国经济增长的火车头，我们要看到除了中心城市的房价继续具有投资价值之外，我们要看到股市将会成为未来三年以上的一个，每个都能参与的机会。

因为我们看任何一个市场，有两个视觉，一个是微观的视觉，我评价企业，我们会看到中国上市公司的市值；但是我们换一个视觉，我们把整个中国看作一个商品，我们就会看到一个国家的GDP总值和一个国家的股市总值之间，五个一比一的比率，这个比率我们把他称为政权化率，是衡量一个国家作为商品的价值，那么我们这个标准看中国，2012年GDP超越500万亿大关，而股市总值却下滑到20万亿以下，这意味着什么？如果我们把现在中国几乎优质企业，几乎都上市作为背景，中国这么多优质企业加在一起，一共值得多少钱，不到20万亿，如果按照我们常识51%就能够控股，要收购中国要多少金钱，我告诉大家只需要1.5亿美元，1.2亿欧洲，这是什么概念，三个苹果公司可以控股整个中国。那么大家想一想，我们是不是把国家卖便宜了，为什么当中国的投资人悲观的时候，境外投资人要入中国。

 
现在合作的境外投资者，人民币投资相加是7000亿，10倍7万亿，中国股市值得20亿，大家想一想，股市是涨还是跌呢，这就是未来的投资机会，当你们看到房价在涨的时候，复苏就是要唤醒股市。

我想的一首诗，秋天卖股票的人，现在收益20%，这才仅仅是开始，所以今天沪指3000点，这就是未来的目标，那么在目标的背后是中国经济增长的模式会逐渐的向全球化的标准接轨，那么全球化的标准是什么？

我其实我可以很简单告诉大家，长期以来，投资驱动增长，但是投资这只手80%是由政府掌控，由政府掌控的投资权带来的结果就是产能过剩和国进民退，2008年的金融海啸我们提出40000万亿元的目标，实际上告诉大家在2009年和2011年之间我们产能超过这个目标，制造大量的产能过剩，一边我们看到不生产钢，另一边我们看到国家发改委批钢厂。

民营企业箫条，另一边看到中国企业用股市的金钱大量买船，然后丢弃在海外的港口，所以投资权在谁的手里绝对一个国家的增长模式，而在这个概念之下，只有两个选择，一是政府主导投资驱动增长，二是资本市场主导投资驱动增长，你们有时间可以看央视二套我作为讲述者的故事，给大家看400年资本的故事，其中我认为最重要的一集，那就是汉民尔敦的旋转门，这一集十分钟就能告诉你美国为什么能够成为今天，而美国在建国的时一无所有，他提出的公共信用计划在半年之中，让美国的国家债务变成了一个全球化的债权融资市场，从而导致全球资金源源不断流入美国，和源源不断流入美国的人才相结合奠定了美国经济长期增长的基础。

所以金融立国，这就是美国真正的增长秘诀，于是我们把金融立国家和中国城市化经济转型联系在一起，我想明显告诉大家，未来10-15年就是中国比较选择金融立国家，如果不走这条路，我们就会面对社会动荡，甚至国家分裂，我们把金融立国，作为未来中国经济增长的主题，我们再看成是，再看货币，我们才能够真正理解城市化背后两大引擎，一个是金融业，一个是房地产，金融业经营的是什么？金融业经营是时间的货币化，所以让人们有限的时间转化为财富，人们为什么心甘情愿支付中心区的高房价是因为人的生命有限，所以用金钱买时间，所以金融是在经营的货币化，你们告诉我房地产经营的是什么？我告诉大家房地产经营的就是空间的货币化。所以城市特别是金融中心创造的都市圈，是把空间和时间变成财富。所以我们改变了财富创造的基本公式。  

早在500年前，经济学家给我留下一句名言，被马克斯引用的这句话就是土地是财富之母，劳动是财富之父，于是我们都以为只有土地和劳动才创造财富。现在我告诉大家，这个时代结束了，这个时代背后就是男权社会，因此男人的男字就是田家立，而城市化就是让男耕女织的时代消失了。

所以女人不在家里唱到外面唱就能唱出一个新型产业，于是我们再看城市，土地升级为空间，劳动升级为时间，流动中的货币在之中创造了我们城市经济的财富磁场，所以我给他一个定义，叫“货币时空”，货币时空让我们在城市中每一个人都能够感觉到空气中飘拂中金钱的味道，所以即使这个空间充满的阴霾，我们依然铤而走险。所以城市让生活更风险，金融化风险为财富。我们把金融化风险为财富作为背景，我们就会看到房产未来的趋势就是房产金融，就是房产政权化，证券，基金化，所以大家要看到未来房地产的走向就是美国经济房产金融产业链极端形态就是当年酿成了金融海啸的刺激带，今天我们都没有弄明白刺激带究竟是什么，因为中国的经济学家几乎都不懂金融，我可以告诉大家，刺激带是一个伟大的创新，他能够让美国的穷人住上大房子，让中国的穷人给大家买单。所以当我们看到罗曼兄弟破产，他死在成功的前夜，罗曼当年创造市场CDI市场，现在继续繁荣，所以我们看到的是一个雷曼倒下去，千百个雷曼站起来，房产金融产业链，所以房地产导刊我相信他们走在行业的前沿，一定会把你们引进两个新的领域，一个就是房产金融，一个就是城市经营。

经营城市，是让城市变成市场驱动的城市，逐渐消灭权利导向的城镇化，于是股票市场逐步升级，会让越来越人走进投资人的时代。所以我们可以简单给大家盘点一下未来股市之后的机构投资人崛起。

一是我刚才讲的，现在的7千亿增长到7万亿。

二是现在用2万亿的缺口，国家拿了老百姓的钱必须还老百姓，2万亿进社保，其中有30%-50%进入股票市场，所以书报基金如是将达到2万亿元到5亿万亿，

三是为了保持对上市公司的有效控制，每一个上市公司背后实际控制人要保持他的话语权，必须拥有50%以上的股权，这就是董事会的购买力。

所以我告诉大家，飞阁、三大机构投资人将占到整个股市总市值的90%，那么大家想一想，投资人还担心什么？因为在你身后，机构投资人的时代已经开始了。所以大家第一要关注中心城市及其周边的房地产。二是要关注股票市场的投资机会。

我们再来看产业投资和未来的创新，我不断明确的告诉大家城市化就是男权的衰落，因为男字代表就是土地和劳动创造的时代，而走进城市，女性的觉醒代表欲望的升级，于是我们把人的欲望在经济学上给大家做一个简单的解读，我们就会看到当年著名经济学家创造的一个理论叫做需求五层塔，他描述的人的一生在追求幸福的过程中，自觉或者不自觉的存在着四个层次，生存需求、安全需求、社交需求、自尊需求和自我实现的需求。我们用这个概念来看我们身边的产业创新，您只需要把马斯洛需求五层塔需求变成欲望，你就会看到金岩石的欲望五层塔，我们提出一个概念，叫成熟消费者，一旦变成普遍消费者，就会被企业家按照成熟消费者主机提升走向更高的欲望空间，在中文里面，由于我们没有对欲望的解读。从宋朝，我们开始罢黜百家、五独尊儒术，讲的就是存天理，灭人欲，结果我们把驱动财富增长的最重要的力量欲望消失在中文的字典当中，在中文的语言体系当中，欲是恶词，我们在欲这个概念上经常把他直接连接成贪欲，但是实际上贪欲和欲望是完成两个不同的词，每一个人你的需求都包含着三个层次，一是你需要的。二是你想要的。三是你渴望，志在必得的。

今天在场大多数都有苹果手机，或者小米，所有这些智能手机，把我们带进行了一个新的空间，我们在座想一想300元就可以，我为什么要花5000多买这个手机。但是这么多人花钱买了，我们连玩都不玩是不是更有病，现在你们看到了，通信短信的功能是你需要的，300元钱你可以用十年以上，但是因为周边人都有这个东西，他会炫耀，于是你就要去买，是因为你想要，让我们心甘情愿买从来不用的东西。我们用这个概念看每个人拥有的财富，你会看到以财富的名义被你拥有的所有东西，你用一个标准来划分，一个是有用的，一个是值钱的，你会发现值钱的东西多半都没用，而有用的东西多半不值钱，为什么？就来源于女性的偏好，他享受不是这个东西有用，而是这个东西值钱，我有了。

并不是因为你需要他，而是你想要，这就是欲望，这时候我们才会理解消费者一旦成为成熟消费者，他就自己变成企业家的弯矩，所以什么叫定位理论，不告诉大家，特劳特先生我当面问过他，用一句话概括什么叫定位，他说定位就是让消费者迷失心志，明白这个道理就知道创新的空间在哪里，创新的空间就在我们的欲望之中，让我们越来越多的人心甘情原的去拥有值钱但是没有用的财富，去消费你需要但是不不值钱的产品，我们看到任何一个产业都存在创新的空间。而创新的空间并不是技术创新，95%以上的创新都不是技术创新，苹果公司在这一部手机中没有提出任何创新的技术，他只是改变设计，点燃了人们的激情，让人们在迷失心志的过程中逐渐成为成熟消费者。

服装是最典型的，男权社会，因为我们决定买什么的衣服，我们标准是衣服能穿。但是当服装变成女人的权利，我们就看到女孩的衣服一会露肩膀、后背，实际他在改变衣服的功能。于是时尚开始引领消费的时装产业开始走上时尚，什么叫做时尚，时尚就是创造幻觉，什么幻觉就是让女们穿衣服，于是刚看透这个道理，直接再露一下，他成为时尚的标准。

金岩石：人的欲望空间是在开发过程中不断偏离人的所谓理性，按照人的欲望空间逐步上升，在于我们去设计，不断去激发人们的欲望，在欲望空间中实现无限的财富，所以我们从这个角度上再来看，今天我们坐在这个地区。杜总也说能不能把这个地区未来潜力做一个旁观者的评论，我昨天晚上1点多才下飞机，我现在把我的三点观感告诉大家。

一是你们现在正在宣传的东西，我们这里离天河25分钟，我们这里离某某地方几分钟，你依然在停留在，是因为你需要这个地方，为什么？是因为离广州近，你们停留开发普遍消费者需要的层次，是因为你需要有工作和生活。但是如果你再想想，如果你能把这个地区按照我们的路明变成科学大道，开创大道，变成我们大家所向往的东西，就是在这个地方，让人们不是因为需要而住在这里，而是因为我就想在这里，这时候我们再来看，我们的楼盘，他设计的一个景区实际深让人们在家里待着，他不想再去广州，这就是你想。

但是你需要，是因为广州空气污染，广州的拥堵，你必须在这里，错了，应该按照一居城市经营人们的想象空间，让这个地方变成像欧洲城市外围一样花园城市。瑞士一个公认的富裕国家，瑞士的中心每一个砖头下面都是一块金砖，整个欧洲的财富集聚之地，但是这个城市多年来就是30多万人，没有增长。人们呢？人们享受的就是在城市里工作到郊区去生活。这才是未来城市都市圈的概念。因为在都市圈的中心人不是来生活。很多人没有意识到，大城市堵车，给人是安全感，一圈人堵在一块。

如果现在贯彻习近平主席决策的不独处，所以大都市的美丽不是在于他能够让你生活更美好，这是我们很多人误解理念，城市让生活更风险，所以伴随着城市奉献程度的提高，竞争力的增强，城市周边会伴随交通网的完善，会伴随着人的欲望升级而逐渐成为真正的宜居之地，这是我们在欧美看到的，城中有房，城外有家，这才是欧美的富人生活。穷人进城是因为活不下去，富人下乡下是因为向下真的能够生活，所以中产阶层是城中有房，城外有家，所以萝岗的未来就会变成城市的家园，我们把创新的概念颠覆让大家理解，创新的背后是欲望的升级，而未来中国必然伴随着越来越多的消费者从普通消费者逐渐升级为成熟消费者，而当成熟消费者的消费逐渐像欧美的生活方式靠拢的时候，2020年中国的消费水平回达到或者接近现在的美国，现在的欧洲。

于是在这个空间我们有一个巨大的消费升级的空间。而这个空间不是来自于技术创新，而是来得于城市化、货币化，驱动着我们的生活方式的创新。所以要按照现代都市圈的模式经营城市，把城市经营作为未来房地产开发的方向。而在这个方向中沿海工业带伴随着产业的升级，民营经济会逐渐的多元化，走出去，走进来，或者面向国内市场转型，或者面向国际市场开拓。如果时代活不下去，就倒下来，卖掉企业，成为投资者，所以我很通俗的告诉大家，在产业升级和未来的增长点。珠三角地区的民营经济会面临着三个三分之三，三分之一死掉，三分之一走出去，之一转型升级。

城市让生活更风险，是因为我们追逐的财富越来越多，不是来自土地和劳动，而是来自于人们主动承担风险，所以当我们不要期望自上而下的改革，而重点关注自下而上的改革，我们会看到互联网和城市化会成为决定未来中国发展的主要力量，互联网会不断创造出各种新的商业业态。

新一代人，他们会生活在网上，因为互联网的背后是信息的流动，城市化的本质是人口的流动，诺贝尔得主说二十一世纪改变世界两件大事，一是互联网信息流动，二是城市化，特别是中国的城市化，人口的流动，在中国城市化基本完成的时刻，也就是2025-2030年间，中国的城市人口将达到甚至超过65%，那个时候中国总人口会达到15亿，15亿的65%左右就是10亿城市人口，10亿城市人口将会形成一个新的中国，所以我把中国的未来地图给大家做一个简单的描述，这就是著名金岩石地图。6年前我画地图，人多人认为我是开玩笑，现在就知道，未来中国10亿中国城市人口的分布。大北京，以北京为中心涵盖天津、唐山这个区域将来将容纳2亿人，大上海，过去我们讲上有天堂，下有苏杭，改两个字，上海下堂，下乃苏杭，于是在这个区域内，我们会容纳2亿人，延伸海南、广西，形成一条带状扩张的城市连，这个地区将会成为全球第一大都市圈，总人口将接近3亿人。

所以人口的流动、货币的流动，追随着水资源的分布，中国的城市化会在高铁网完成之后加速，而这个过程中，会逐渐形成三大超级都市圈，两个圆形，一个带状，带状扩张的都市圈是因为不缺水，所以追随着水源，而环形扩张的城市是因为缺水，缺水的城市会逐渐的从择水而居，到饮水而居，到造水而居，北京已经从饮水而居升级到造水而居，土地就从相对稀缺升级为绝对稀缺。在这样一个背景下，我们看到北京的房价会继续上涨，四环内均价接近4-6万，天价乘以五倍，我们看到30亿的天价，大上海已经呈现21亿的天价，内换中环内，我们会看到大上海的房价逐渐向5-6万一平米，天价30万甚至50万，所以我们把一个城市分解成均价、天价，我们才会看到在人口流入量到的地区，货币量流入多必然驱动房价上涨。这就是人口和货币的流动不断创造着都市圈的财富磁场。

除了这三大都市圈之外，还能够集聚2-3人的城市只有5-6个地区，大就是大重庆可以容纳3千万人，大成都可容纳3千人，大武汉可容纳2-2.5万人，沈阳连接大连，形成一个城市链，可容纳2千万人左右，除此之外，大概青岛、泉州、漳州等等，除此之外其他地区我们会看到伴随着高铁网的形成，人口会大量外流，许多城市会像今天的空心村一样，变成空心镇，所以在城市化的完成阶段，中心城市带动周边房价继续上涨。边缘化的城市一旦缺水，房价爆跌，城市会变成鬼城，这样的城市在欧美比比皆是，在中国我们已经走到这个阶段，所以我们把中国的城市化版图简单给大家描述一下，是来警示大家如果现在还想做房地产投资一定牢牢记住三句话，圈内全外，圈内可以投，圈外要谨慎，第二句话，有水没有水，有水可以投，没有水的地方坚决不能投入，第三看人口，人口流入的区域可以投入，人口现在已经开始外流的城市，将来人口外流会进一步加速，年轻人跑得快，我们就会看到这些城市会率先进入老龄化，都是60岁以上的人口，这就是我们在未来城市区划当中的三句话。所以房地产投资开始进入一个高风险的时代，大家拼实力和智慧，实力在于规模越大，生命力越强，楼市调控不仅没有消灭房地产业反而会促进这个行业的重组，让越来越中小开发商被迫离开这个市场，从而强化了开发商的能力，能够活下来的开发商，具有更强的能力，所以现在房价开始跌的城市会继续跌，而现在房价居高不下甚至平稳上涨的中心城市未来仍然保持房价继续上涨的趋势。

所以房产投资依然是投资的一个方向，但是会具有较高的难度，而房产今明将面临资产投资规模越来越大，投资的时间周期越来越强，这个时候无论多么大的房地产开发商都会面对流动性危机，所以一长而重三流动，未来房地产开发商的相对竞争力来自于融资能力和流动性经营的水平，所以我们把城市化的版图和开发商的实践给大家做一个解读，我们用这个立论来看中国的城市化，我们可以直接验证就是从1980中国城市人口接近20%，到2000年城市人口从20%超过35%，于是在1999到2001年间，我们可以看到城市化率两年间跳升5%以上，这个跳升发生在哪里，发生在城市化率35%的转折点，于是在座每一个人把自己家作为按理告诉我你家房子显著出现价格上涨是不是发生在2000-2010年之间，而这个期间正好是中国的城市化进入加速阶段，这个阶段城市人口从35%向50%前进，于是在2009到2010，城市化率再次跳升，又把城市化率迈进了门槛，而这条先是全球城市化率平均值，所以中国未来的城市化，是在高于世界平均水平之上运行，在这个阶段，我们还有15%左右的人要进城，近来进城的人会有20%的人在流动。

在流动中，我们会看到一些人不断进入城市去追求梦想，一些人被迫或者主动退出城市，会追求生活，于是我们看到在城市的人口流动中，无形中形成了流入流出两个过程。于是在这个阶段，三个趋势同时存在，一个是城市化率，每一年提升1%-1.5%，农民计划进城，另一个就是城市化，一些城市由于断水或者丧失了就业机会，城市逐渐走向衰亡，而人口流出的人挥金进入程其他，成为再城市化，城市化-去城市化-再城市化，在这个三个趋势并存的情况下，城市会裂变，形成都市圈，许多城市消失在同城化的趋势当中，比如广佛同城，佛山消失，将来萝岗也是广州的一个区的这就是大广州将来会覆盖2小时交通网，你们可以2小时交通网，以广州市中心画一个圈。那些城市事实上已经消失，比如今天谁还把佛山看作是独立的城市，还把番禺、中山看作独立的城市，实际上这就是城市的消亡。

那么另一方面，我们会看到一些城市真正消亡，这些城市由于断水或丧失创造能力，在即将走向死亡的城市中，我们会看到政府疯狂投资，甚至把西门庆故里，是因为他们他们感觉到城市正在走向衰亡，我们用这样概念再看中国的地图，我能够看出高铁网受益的城市，一半会消失同城化。这就是我们给大家讲一个概念，高铁网重整河山，而这背后是水资源调节着土地的空间，所以中国的城市化，在最后的阶段，必然形成最后的疯狂。所以在这个投资状态下，这张图告诉大家，中国的水资源分布，让大家能够看到实际上中国是一个严重缺水的国家，为什么河南的人口外流，而广东成为人口第一大省，是因为当年河南靠黄河水生存，而黄河水现在已经断流超过108天，全中国有平原又不缺水的省份几乎只有广东了。这就是未来中国的财富之地，增长之地，所以把未来中国在经营城市化的进程中看到水资源的危机，我们对未来的中国经济增长就会有一个比较清晰的概念。那么剩下的时间我们还和大家对话，交流，让大家能够更关心自己关心的问题，那么未来的增长模式和转型的方向其中所包含的投资机会，我们今天暂时进到这里，谢谢大家。

主持人：2012年也是中国经济的转折点，萝岗区作为广州的新型经济特区，代表中国城市化发展的新趋势。也经过几届广州领导，一个充满活力的萝岗区日益成型，未来的萝岗将会以怎么样的面貌呈现在广州市人民的眼里。下面有请广州市城市规划勘测设计研究院开发区分院副院长余炜楷先生，他的主题是新型城市化背景下的广州东部地区规划观察。

广州市城市规划勘测设计研究院开发区分院副院长余炜楷

余炜楷：各位嘉宾，各位专家领导大家下午好，首先感谢主办单位承办单位和协办单位成功这个机会，让我给各位交流。刚才金岩石教授精采的演讲给我们从经济的角度阐述了城市发展驱动的因素，那我想在广州这个国家中心城市的特大城市发展的未来，他的发展我想可能也是金岩石教授说的，这些特大城市依然是承载空间，那么他的未来发展，我想我作为一个城市规划的从业者，我想对我们广州城市规划的动态给大家交流分享。

在广州当前，都提到了一个新的词汇，就是新型城市化，那新型城市化是表明战略思维的转向，我们大家都非常熟悉，书记在会议中提到，现在的大城市洋气了，但是特色没有了，空间小了，大城市普通面临发展的烦恼。

现在广州市政府和相关的部门进行研究，认为这挑衅性城市化道路来解决我们现在大城市成长的烦恼，我们近期规划工作的探索，那在政府和其他相关的会议中，也探讨过新型城市化一些具体的内涵理念和特色，那在相关的文件都中有有阐述，一般五大内涵，更加注重以人为本，也更加注重可持续发展，三是创新发展动力，四是发展优化的空间，五是注重城乡发展。但是我们看到是更加的注重，现在我们会放更多的精力、思想进行我们的探索，那对于广州而言，在这样新的背景下，政府也提出了新的发展理念，具体是低碳、智慧和幸福，通过城市的特色想站线给我们的市民和外来的游客。他想站线花城和水城的特色，那在这样的背景下，在这段时间市政府也出台了城市发展空间战略的思路，我们概括为就是

1、优化提升都会区。

2、创新发展两个新城区。

3、发展三个新特区。

一个都会区就是大家熟悉的都市区，两个新城区就是我们现在所处的东圃山水新城，滨海新城这两个新城，三个副中心就是北部的花都副中心，增城副中心，从化副中心。那在下一步呢他也提出了，具体发展的方向。那包括刚刚讲的都会区，要集聚现代服务功能，实现交通、制造业向外围城市的崛起，交通枢纽和新型制造会展、教育、医疗等高端功能，人居公共服务配套设施，成为主要承载区。三个副中心是保护生态生态的技术上，作为城市化的载体，相应元完善公共服务的配套，促进农村的城镇化，为了落实三个空间战略，其实在广州也在同时开展，重要战略性发展平台的规划以及引导，包括了三大国家级开发区，包括广州、南沙、增城经济技术开发区。

天河中央商务区，琶洲会展地区，以及九个创新性发展区，那这里面包括中新广州知识成，广州国际创新成，广州南站315区，广州产业技术城，和广东经济产业开发区。

刚才杜小雷社长也提到过去广州城市发展的尖端历程，那我想在这个判断，我们判断也是一致，是一个城市空间拓展的重要方向之一，未来广州东部将是怎样的一个前景呢，那我想这是作为城市的规划里也是有相关的研究和思考的，那正在编制的东部商业新城，和广州总体规划里面，都相应提出了东部商业新城是国家及的创业中心，和广州东部宜居新城区，包括研发、生产、影视、旅游、娱乐和教育，那在这个东部的山水新城其其实包括萝岗区大部分，企事业包括增城的地区，那就是增城的中新镇，但是还有中间那个是城市发展的重要平台，那就是中新知识城，中国和新加坡合作发展。

那根据相关的地区，三个组团，东部组团中部组团和西部组团，那东部组团是包括以休闲教育为主导，中部是创新为服务的功能，西部是包括我们有的科学城以创新和服务为功能的组团，那在东部三新城，共话也提出要提高国际化和服务配套设施，大力引进国外的企业资金投入，那推动城市创新的发展。也阴极引进医院和大型购物中心来建成新城区，吸引人口的新城区，满足新城区以及珠三角交通的联系，也做相关的规划工作，包括规划客运枢纽，以及作为推动以未来发展中国交通方式。包括了联系东观和广州的交通，地铁六号线和地铁21号线，同时也完善联系周边地区的高快输入，包括北三环高速，就是花都和东莞联系等等。那在这个建设里面近期的重点包括中心广州知识城和教育城，知识城发展是以息影高端人才，会聚高端服务，那么广州教育城市初步宣纸是在增城的中心镇以职业教育集聚的教育城，充分体现低碳智慧和落实花城水城的特色的教育城。

那在这样一个发展背景之下，我们也会发现一个核心，那就是我们萝岗区，萝岗区是东部山水新城的核心区，在去年汪洋书记在检查我们各个区时三大重点突破狐会议体的东部山水新城的核心区，面对这样区域脚色的定位萝岗区也提出推进新型城市化的意见，那提出要推动通过5-10年的发展，建成7各城，那就是改革开放的活力城，高效边界的智慧城，内深增长的创新成，一叶宜居的生态城，文明城，共同富裕的和谐城，互惠共深城。我们大型企业集聚，生产功能突出，升级企业极具，我们想想，这些都是他生产性的功能，现在我们通过这7各城愿景，我们可以体会到现在的萝岗区是一个综合性的发展，同时在城市建设来说，他原来的意思就是保护生态，保护我们现在一些对于城市景观越来越保护的山体和水系，实现的这个地方名不副实核心区。

打造这样核心区的过程中，政府也提出要更广阔的视觉开发融合起来，强化这个地区的生产和生活功能的融合和一体，包括北部的知识城中部的科学城和生物岛，建成为两城一岛，规划面积是123平方公里，会聚高端产业，集聚高端人才，提供高端服务的理念，会聚全球精英的一流基地，中心战略合作的之给重要的项目，那科学城也是我们现在所出的地区，也是萝岗区的中心城区，他有及个方面的特别，一是创新多，就是创新机构集聚，二是结构优，他现在已形成一定的产业集群。同时通过其他国家开发区比较，这个地区的土地创造的总收入处于较大水平，第二生态良好，我们刚才也讲到，在科学城市发展这几年，一直注重保护我们生态环境，我们可以看到我们下面照片，我们现在科学城的中心区，周边的环境保留郁郁葱葱的山体，是这个地区工作和生活的人日常休闲的场所，那这样跟传统的中心城区的比较这些资源显得更加珍贵。

为了萝岗成为核心区，刚才是发展的愿景，那如何来实现，包括交通、公务服务设施方面的打造，来实现这个地方全面的升级，包括了以创联、港口高快输入网，以四个岗为龙头的交通体系，包括利用现在的地铁6号线，21号线以及未来的城际轨道地铁，构建四个等级的公交枢纽，同时这些枢纽充分利用地下空间，打造交通和服务设施的开发构建。

那依托公交网来建设社区的让市民出行更方便，那公共服务设施方面已经有了完善的规划，同时也逐步的实施，那根据我们对萝岗区近期的观察，我们可以发现商业中心，现在工程相对完善，包括参与、影视、文化娱乐等等功能，在逐步的配套完善，同时在我们地铁的建岗战争有一个商业中心，他开发的规模也达到了100万平方米，规模，把包括了酒店、写字楼、餐饮服务业是大型的城市综合体，那就留住了这个城市的市民在这里生活，提供的完善的保障，同时这个重要的公共空间也通过包括我们城市的绿岛，高架来进行连通，使得这个城区的空间有更加有意和出色生活的环境。

那以上就是在工作过程中，对广州剥削东部上的新城以及萝岗区城市规划的近期的动态，那我们从这整个自上而下的迈脉络可以发现的萝岗区在广州城市发展他的功能在不断演变，是由过去的生产功能突出走向未来的宜居，在创新功能实现经济繁荣的地区。萝岗也是未来广州的新型城市化规划与建设探索的示范区，那以上是我们在对广州和萝岗区规划的观察。

主持人：谢谢余炜楷院长。下边的时间有请广州房地产专家合富辉煌首席市场分析师龙斌先生，他的主题是萝岗楼市跨入蓬勃发展的黄金时代。

龙斌：大家好，非常容幸跟大家分享房地产的看法，刚才也听到金岩石老师的精采演讲，我觉得感受比较深的一点，他突出大的城市全在未来中国经济和房地产的发展联系，未来应该都会持续，那我们广州包括我们萝岗区其实都是非常重要的结点，我们听到应该是很有启发，对未来的发展很有信心，那刚才余炜楷院长也跟我们分享萝岗城市规划中的地位，他未来发展前景，确实也很受启发，我这里也想从房地产市场的角度分享几个看法。

主要观点就是有三个方面，主要想通过对萝岗区房地产发展的条件和优势，他具有什么样的优势。我觉得萝岗的房地产应该说他的市场价值城市价值发展价值，应该具有很强的支撑力，而且支撑因素非常多。另外一个我们看到这么多的房地产大型的标杆房企，包括雅居乐也开发的非常好的楼盘，为什么这么多大型的房地产业进驻萝岗，那从楼市的品牌开发商在这里大规模发展，同时市场的供求关系应该说这两年表现的非常好，从这个角度来看，他的发展特别也非常明显。第三个观点从未来发展方向来看，我觉得萝岗的价值物业的空间非常好。

首先，我找到一个资料，大家也很熟悉，广东省委书记政治局委员汪洋书记，他去科学城考察的讲的一句话：西关大屋代表广州的过去，珠江新城代表广州的现在，那么萝岗区科学城代表广州的未来，这句话作为广东省委书记，他说这句话，广州的未来在萝岗区科学城，我相信他的高度是非常高的，我觉得也可以从房地产的角度来思考这句话的含义，归根到底还是在城市的发展，产业、人口、生态、房地产根本特性这些方面来考虑这个问题，那这里我觉得可以总结出萝岗房地产区域优势，结合刚才两位讲一些观点，我觉得很多方面不谋而合，萝岗有四个优势。

一、区委发展优势。这个我就不再重复了，刚才余炜楷院长讲非常详细，确实萝岗应该说是广州新型城市化发展的一个非常重要的区域，我也看了很多媒体资深记者的报道，大家很多都不约而同谈到一个观点，就是广州城市发展进入东部时间，我觉得这个时间是很有启发意义，可以说对萝岗未来发展综合性的概括。可能大家要说了，广州最近南沙也很热，刚才金岩石教授谈到浅海是广东的三大平台。其实广州的南沙是上升为国家级新区，这是广州发展非常大的动力，其实萝岗来说它的特点或者基础条件会更加让我们感受到方方面面的发展，而南沙从现在来看，之前也参加过多次对南沙发展的研讨，应该说其实大家都是有先知先觉，因为大家看到他的定位，而我们萝岗这里，应该说原有的基础非常好，扎扎实实的推进，但是目前来看，如果从楼市角度来看，它的市场的抢眼度影响不如南沙高。所以区位来看，非常重要，因为我们大家都知道区域房地产市场，他的发展潜力有多大，可能最终或者说它的发展高度有多高，最终还是取决于政府的城市规划，和区域定位，所以我觉得萝岗作为东部山水新城的核心区，政府的定位应该给予大未来得发展有一个非常大的空间，那么这里很多方面，我觉得广州的东部新城，而且可以说是辐射力更强，珠三角比较核心的区位，同时他的经济，他的产业包括他未来的宜居发展，和对于创新新型城市化，都是值得关注的方面，这里就不展开了。

那这样一个高的定位，可以说对的未来房地产的发展注入非常腔镜和持久的动力，所以我觉得未来的空间，从定位上来看，一定要肯定。这里也想跟大家分享，我想在座很多是媒体朋友，可能过去我们也很少过这边来，虽然萝岗发展很多年，但是我想大家很少来这边，那么最近我也参加好几个关于东部发展的论坛，其实媒体的关注度这么高，也说明这个区域其实在房地产来看，迎来的机遇是非常难得的。

具体的空间片区，还有他重要的功能就不展开讲了，

第二个优势非常明显。其实房地产大家都知道，是离开产业的支持，他是离不开我们经济实力，因为产业和经济意味着这里工作、生活的人群，通常从房地产来看就是他的需求，是什么样类型的需求，可持续性有多强，所以从这个角度来看，值得关注。我们萝岗发展在全市来看发展是非常客观的。从今年来，萝岗经济总量已经突破了1700亿，仅仅词语天河和越秀，而且差距不大，但是从经济增速来看，这里增速非常快，之前连续保持17%，平均的广州要高5%，今年也达到12恩%，未来广州经济会下降，但是我相信萝岗增长引擎的作用仍然发挥得比较明显，特别是人均数据，在2011年人均GDP就是6.6万美元，在权势是排名第一，美国是人均GDP4.6万美元，而萝岗区比美国还要高。这里的人均是相当突出的。同样他的产业的发展平台，也非常好。三大平台，同时我们大家都知道，500强企业在这里应该是过百家，在整个华南区域必须突出的，这是他未来发展非常巨大的支持力，同时他的支柱产业，有很多的特点，我们也知道他以生产行为主，但是在生产性方面他也有变化，就是产业逐渐从低端向更高的水平，向上游比较核心的方向延伸，同时应该说产业的集群还有组团化的发展比较专业的判断是非常明显的，大家可以看到这里经济活跃度和繁忙度非常高，这里应该说同样对房地产最有吸引力就是他高端的管理人员，企业家，还有一些研发人员、公共服务的一些人员，这里是我们房地产特别是高端房地产最重要的一个需求所在。

其实大家如果关注萝岗的房地产也会发现，这几年其实萝岗房地产也有变化，过去是普遍住宅，一般性的社区更多一些，但是他品质各方面非常好，但是近两年应该说高端的房地产的项目越来越多了，就像我们雅居乐是非常典型高端的项目，我相信大家都参观过，我也参观过，感受很深，开发商对这个项目的定位，他的目的性，应该说非常明确，也是针对这里的可以说巨大的高端需求的蕴含量，当然大家应该发现一个高端需求能不能在这里释放，除了我们很好条件之外，还有一个历史性因素在影响，比如观念问题，大家可能过去不太愿意把这里看作是一个有更高端标杆性的项目，能够出现的区域，但是现在我想这个问题正在逐渐改变。

另外，很多指标，应该都能说反映这里的产业优势，经济实力，我最关注就是这里的经济和产业的繁荣度会带来巨大的房产需求的特别是高端的需求，那么第三个优势，其实房地产说到底应该说到生态因素，现在来看是越来越重要了。为什么？我想其实刚才金岩石教授也讲了一个观念，富人城中有房，郊区也有房，更好的地方还有别墅，他的财富，他生活方式的变化，其实我相信中国城市化一个重要的方向对于房地产的启发就是会有更多的高端的人群，更多的置业的人群，他会选择生态资源非常好的区域。这也是我们房地产业本身要思考的问题，所以从这个角度来看，我们说萝岗这个基地，他在广州的生态环境方面，应该说是有非常独特的优势，虽然他是一个新城的概念，我们也去过南沙包括花都副中心，其实我们会发现这里的生态资源还是有他的特点，包括他的森林的资源，水的资源等等，应该说都非常具有吸引力。那么这里也就不一一介绍，有一个离子我看到，就是有一个数据，说包括中心区这个附近，负离子含量非常高。可想而知生态的质量差异之大，所以我想在生态资源方面，我们都说房地产是一个城市发展宜居的重要要素，那么这个特点，这里良好的生态资源应该说是他房地产发展巨大优势。刚才专家也提到，我了解到科学城最早的规划就是用对方的欧洲城规划来定位，也就像欧洲生态保护充分，产业也不断发展，这一点应该是房地产发展非常重要的要素。

第四个方面就是交通，刚才两位也提到了，交通不论是高速路、航空、地铁、高铁等等，应该说现在都比较完善，未来会有更大对房地产的影响力，我相信刚才金岩石教授的高铁网，在我们萝岗应该是一个很好的反映。在萝岗来看，不仅仅是在中央商务区20分钟的车程，它的辐射力会非常大，通过高铁和整个华南区域有机的结合起来，所以我想这一点应该也是大的开发企业在这里不断的布局，不断的拿地，一个非常重要的因素，所以综合起来看，萝岗房地产的价值因素很多，刚才讲了四个方面，区域优势、产业优势、经济优势、生态优势、交通优势，

除此之外，萝岗过去来看，之所以被大家忽视一些，其中有一点就是他的公共配套服务这一块，相对来说会滞后一下，但是现在他的改观值非常大，我们现在来看，就是感觉非常明显，这里其实如果说很多媒体朋友，如果大家去南沙的感觉和在这里的感觉，我个人的感觉是完全不一样，那么这里应该说更成熟，体验到城镇的氛围更明显一些，而南沙回相对滞后一点。

综合起来看，这四个方面对房地产的影响我相信会非常大，如果说，汪洋书记是从新型城市化发展，以及产业升级转型，经济转型以及人们幸福之城，从这个角度来看，萝岗未来科学城的发展，那我想从房地角度非常明显，直接可以引用了，西关大屋却是广州身份地位和最好居住的一个象征，现在很多人会选择珠江新城，但是他的宜居性我们很难判断，但是毕竟他已经是我们最高的标杆，突破10万元就在珠江新城。这个非常明显。从未来的发展来看，这个问题我觉得值得思考，我个人觉得也引用未来广州发展方向，萝岗是非常重要的发展方面之一。

这是对房地产价值的宏观思考，从市场的角度来看，我们会看到萝岗楼市的特点，概括起来来看，可以说供求，双方都可以发力，特别是2012年体现的比较明显，市场的热度也在上升，我们看到数据，萝岗2012年的批准预收量是4000多套，这个数据基本上稳稳居与第二。第二阵营就是南沙、白云，包括我们萝岗，其实已经构成非常大的支持力度，同时我们会看到他的历年发展来看，其实从整个市场的波动来看，2008和2009年经理高峰，但是这几年上升非常猛。

另外我们从价格因素来看，其实这几年的发展，从2007年以来，萝岗的楼价水平就不低，因为有一些中高端的项目入市。那么今年来看，因为有高端项目，入市成交，其实整个价格是比较平稳，但是成均价水平已经将近1.4万的水平。我主要还是一些高端项目，那么均价水平总体来看全年变化不大，但是均价水平上升了，说明一个问题就是高端项目已经逐渐的在这里被接受认可，而且成交量也逐渐放大，我之前参加一个论坛，其中也有一位萝岗政府的相关人士说的，萝岗发展定位也很清晰，就是要走高端路线。房地产相应来看，这个发展趋势一定跟他相适应。

另外非常重要影响对土地市场，我们看到2011年和2012年萝岗房地成交，2011年因为知识城在这里，基本上知识城占了萝岗出让量的三分之二，但是可以看到他整个的供应量非常充足，也就是说未来这里的发展应该说他这里是居住同时商用办公这样大的一个量，我也找了一些数据，2011年2012年分别都有建筑面积有50多万放和100多万平方的成交，未来几年，刚才余炜楷院长也介绍了，那么未来这里更加多，我相信未来我们配套、商业服务等等各个方面越来越完善的重要指标。

同时大家也都知道这里的开发商，特别是品牌开发商对这里的土地是非常感兴趣。可以预期供应的增长需求也会逐渐被激活，预期是从楼市来看，东部时间也正在来临。

另外从土地市场的价格走向来看，也非常明显，就像2012年中心区的土地价格，这个水平跟现在的1万3以上，这个楼市水平相当适应，不像中心区，一地难求，其实开发风险非常大，未来定价如果市场波动也会出现问题，那么我们这里地价比较平稳，对未来的发展是可持续性，可以预期。

还有从产品上来看，我们也可以看到，刚才也提到，其实萝岗产品的分布也是特色鲜明，首先刚性需求的产品，包括改善性需求的产品是占据绝大多数，同时还有高端豪宅的产品，也可以说是一经推出，那么我们从2012年前6名成交量来看，大家可以看出东汇城已经达到1800多套，这个在全市可以排名前10名。这些产品包括两房三房、四房，销售非常好，那么高端产品也在这里不断的发力，应该说像我们看到的一些雅居乐富春山居，他在全年的往前排名是第6名，其实大家也知道，他是年底才推，又遇到一个调控。其实我也知道这一点，因为开会的时候，国土局的领导明确说了，未来如果房价高端项目热销的话，同样会采取限网签的方式，可以反映3-5房的项目，在整个广州来看，也都可以说是标杆性的项目了。我个人觉得是这样的。应该说引起的关注度非常高，对高端人群的吸引力也非常大，他的未来会对房地产产生什么影响呢，我觉得大家也应该可以判断出来，应该说是一个拉动、推动的作用，因为一个区域他整个房地产市场的形象和他整体的高端项目表现如何，认可度如何，价格如何有直接的关系，那么我想其实刚才分析了萝岗的发展，在目前阶段其实已经进入到一个新的时期，而高端项目对未来的马上起到一定的推动作用，这一点我想在座资深媒体也有这样的判断。

接下来，第三个方面萝岗房地产物业未来发展的潜力来看，我觉得可以是属于一个价值稳健性，成长性非常好，而且可持续性非常高，为什么？就是刚才说从我们高新产业，从我们生态，从城市地位，从它的交通等等以及现在正在完善中的商业，公共服务，以及各个方面的医院、学校、文化、体育、旅游等等的配套不断完善，资源丰富度不断集聚，同时对高端人群的吸引力也越来越大，我相信这些因素对未来物业价值的增长会非常有利，同时这个比喻可能不太恰当，我决定应该可以提出来，就是我们都知道美国洛杉矶的硅谷，包括北京上海的硅谷，所谓高新产业，他的不动产特点都非常明显，一个比通常的区域价格要高，也具有豪宅区域产品的属性，就是抗跌临涨。

其实我们这个区域正在发力，他还没有到美国硅谷北京硅谷这种完善的程度，但是他发展方向会向这里靠齐，未来物业增长会非常大，而且比较稳健，这是我们说很多城市特别是核心特大型城市周边高兴产业去，所有的硅谷一个共同的特点，我们也看到500强已经是100多家，而12年又增加了十多家，所以总的来看，我相信从十二五规划发展来看，萝岗建设应该会加速，寨产业发展创新领头羊会强化，生态投入力度会更加大，公共配套和商业设施会有长期的改进，地铁城际轨道高铁在未来2-3年相继会贯通，我想未来土地价值，物业价值增长潜力会更加客观，特别是我想不仅仅要关注物业一般的属性，特别是高端物业标杆性的物业，我个人觉得很多别墅项目，包括雅居乐富春山居，未来他的影响力会更加大。

另外我们也看到，刚才讲到两个新城区的比较，其实萝岗的不动产的物业，从区域来看，主要集中在中心区和科学城，他的物业特点非常突出，就是占地都是20-30万，甚至更大，我们看到成熟的产品豪宅等等，比较平衡，同时自主特性非常浓，以前很少人住萝岗，但是我身边越来越多人都住在这边，很多一些在这边创业的朋友就更多了，做企业也在这边，同时我们会看到土地出让会更加充足，未来的供应业会更充足，同时价格来看，应该相对来说比较稳定的。相比之下南沙国家级新区，逐渐落地，影响反响非常大，所以他引发的投资性需求非常大，他的居住氛围不是很大，同时他还有品牌开发商，这一点也是很突出的，它的中等规模很多，另外环境这两个区域有很多特点，从自组区城市，萝岗更加突出一点，从高端产品来看，他不像萝岗这样，表现更加突出一点，萝岗知名度也不断上升，大家都知道，去年在九月份南沙新区刚刚落地的时候，大概平均价格8000元，现在已经是突破了1万，基本平均2000元的升幅，在整个房地产是比较突出的，如果从今年或者以后的市场判断来看，因为他过于拉伸的太快，所以投资需求也大，可能还是未来的市场，当然会热，但是应该会有一些忧虑，相比一下萝岗比较稳健，发展也是和大市一样，他的加速阶段会存在机会，所以从目前来看，总的评价，我想萝岗从物业、居住、投资未来上升空间来看，应该是四个行南沙是三个半吧。

从投资性的角度来看，我个人觉得关萝岗标杆豪宅产品，自住投资都是相适应的，这是跟大家的分享。谢谢大家。

主持人：谢谢。请您留步，因为要进入互动沙龙环节，让各位嘉宾做一个讨论。

我们有请互动嘉宾：彭  涛 萝岗规划局编研中心 主任

徐景宏 合富辉煌（中国）执行总裁

区俊文 经纬房产咨询有限公司总经理

徐建平 广州中地行 董事长

刘蔚海 世邦魏理仕华南地区 董事总经理

伍岳峰 越秀地产营销中心 副总经理

吴耀华  雅居乐地产 华南区营销中心 副总监

陈双全  中海发展（广州）有限公司 营销中心总监

周颖舟  旺地发展顾问有限公司董事长  总策划师

主持人：说到我们萝岗区域具有巨大的发展潜力，那么作为萝岗核心的广州科学城他要打造出就是具有国际竞争力的核心科技园区，那我们首先请教金岩石老师，你是如何看待我们科协城总部的经济发展趋势？

金岩石：科学城这个词太大，带来的结果就会把人们的预期抬得过高，我们都市圈的功能划分，一个是金融中心，那金融中心确定之后，画一个圈会形成高科技创业中心，所以科学城这个定义，如果要是从创业的角度去看，我觉得可能他的定义更清晰。因为科学常常会给人一些误导，就是搞研究。但是你看北京金融中心确定之后，北京的中关村，咖啡、酒吧，实际上大家都在谈笑，实际上那就是硅谷的模样。其实硅谷就是创造一个大家都想创业，然后有很简单的场合大家再沟通，所以科学城，既然有了这个名字，那就不能改，但是后面加一个副标题，就是创业者在这里崛起，如果能有这么一个市场的形象就很好。

主持人：谢谢我们金岩石老师，同样我们说到我们萝岗去有打造是低密度的生态宜居新城，而众多发展商也将眼光投放到萝岗，那请问各位嘉宾，怎么看待萝岗区的发展潜力？

徐景宏：今天几位嘉宾都讲了萝岗区的前景和现状，其实作为一个生活的区域来讲，其实重点的话，我们在房地产这个行业当中，有一个密度的问题，整个科学城是广州城区最临近的密度最低的区域，那么这个区域在整个的规划当中，居住用地的面积是非常之小，那么作为中国的一个特大型城市广州来说的，在这么一个密度这么低的区域做房地居住来讲，这个环境是非常好，如果大家有经历的人都去国外国，看到美国和欧洲人生活条件这么好，其实就是因为他密度及其低，容积率也布告，比如富春山居建设不高，所以你看新家波是一个花园城市，其实新加坡的容积率容积率很高，但是他密度很高，他往一个空间去追求，那我想从一个城市的居住区来评价的话，应该讲萝岗是一个离城市最近最总的居住密度最低的区域，所以我们也看到未来萝岗区在居住的条件和氛围上是广州市走向高端一个很好的区域。

主持人：谢谢徐景宏，那接下来我也想问一下，在场的区俊文董事长，现在很多的广州人对于萝岗区的定义是属于偏远的地区，那对于这样的地理环境，你是怎么看待我们萝岗区居住潜力发展的呢？

区俊文：不如我们从几个角度去看，首先从刚才龙斌老老师所说的销售量，我们就看到，萝岗区以后是非常强大，今年供应面积很大。其实已经从萝岗来说，已经到了过往五年一个最新的高峰，从GDP的增长的角度来看，先说萝岗这一块，从人均GDP已经在广州的前列，就说明这一块地方的一个受关注的程度已经非常高，另外一点其实我觉得从线上跟大家分享我的观点。

目前萝岗区大的品牌发展商已经增加了不少，我做了一个很简单的统计，万科在萝岗区域建面积超过100万平方米，雅居乐可能在60万平米，一个大品牌发展商的统计。我这里抓起来差不多400万平方米，大家都明白房地的发展或者从品质到环节到价格的提升，往往都是大品牌的发展商通过他的资源，综合的一个实力，营销方方面面把整个板块拉动上去，现在来看在萝岗区等于是都具备了，所有的开发商超过了400万面积。所以可以这样讲，我自己觉得萝岗区发展潜力是非常大，另外一个观点，目前萝岗区的价格平均大概在1.4万，在城中区一些老房子，中心区域的一些老房子都在2万以上，天河就更多了，从这个价格差距来说，我觉得萝岗区域平均价格是一个有议价的，所以为后劲可能会更多。第三我觉得2012年，就是从雅居乐项目销售的价格就正好说明刚才金岩石老师所说的，什么叫定位？就是消费者抓住到欲望当中最想要的东西，从而做到最好的挖掘从一个设计产品，传播，发挥出来，刚才看到的雅居乐的富春山居平均价格已经在2.5万，已经有一个很好的人情气去拉动或者引发别人的欲望去投入这个市场，所以我个人看，明年从销售量这个角度，萝岗销售量一定突破43万平米，从价格上我比较预期，我们能统计的均价肯定在10%以上，均价上升的水平，这是我对萝岗区总体的看法。

主持人：刚刚发言的嘉宾肯定我们萝岗区发展势头，下面的时间请教各位作为我们核心区的定位，你是如何看待我们萝岗区住宅产品的住宅定位？我们又是该如何看我们住宅产品？现在我们请教吴耀华先生。

吴耀华：其实萝岗这一块，我们作为开发商认为他很好的发展宝地。在销售过程中，我们看到一个很好的趋势，其实萝岗在三年前因为某些特殊的原因，限价房的原因，就过早把这个区域定，其实这一区域，其实有很大程度他优越的自然条件，他的低密度规划上的先天优势具备其实有很好做豪宅，做高端定位的优势，其实说到这个，我也想看，谈谈几个数据，刚好是1月份，也看了去年统计数据，包括合富研究数据，其实去年我就特别关注天河的数据，因为天河在2009年，这个成交量超过100万平方米，最低2011年已经跌到30万平米，那这个走势，天河作为中心区最大供应量，回看广州的市场这几年都很稳定，天河的损失谁来填补？其实这个水都流到萝岗这里，要满足天河居住需求是什么定位，肯定是高端的定位，因为天河是广州经济核心，所以回到定位我们发展商，但是实际上我们基于现实回到现实。

主持人：谢谢，那下面也请教一下徐建平董事长，您如何看待我们萝岗产品的发展定位？

徐建平：早期确实像刚刚吴耀华说的，满足区域内的一些居住的要求，那么大家因为我们公司卖的山庄，居住比例特别高。那么在整个萝岗区现在明显看到是三类产品，那么一类是政府的一个经济适用性的产品，政治也给了一个红利，在这么环境下做这么一个产品，提供给社区，那么第二类是一些大概在白领阶层为主的一些中小尺度的产品，那么平均面积大概是100平米左右，那这些面积是的一些居住在周边区域大概也就是5公里范围转移居住的客户，那么第三类就是刚刚吴耀华也讲了，其实是未来广州高端的人群集中向往的一个区域，因为无论天河怎么发展，他还是叫都市型居住，如果是中产以上的人，城内有房。那么如果是中产以上的需求，那就代表未来就是超前消费的需求，那么这段需求再也找不到，尤其是在广州这样一个城市，中心城市密度这么大，离开的中心城市距离最近的，就这么一个点，按照广州目前刚刚余炜楷院长也讲广州总体发展向四周发展，离城市最近的，应该讲萝岗区的平分最高，因为萝岗区山清水秀，密度很高，植被很丰富，离城市也近，未来得5-10年，广州市高端的居住消费，这个区域是一个重点，所以我觉得这个区域从高端的角度来讲，他的竖向的联排和独立的居住产品，应该来讲都是未来的一个主要的发展取悦，所以我想这是一个适合高端人群对生活品质选择很好的一个区域。

主持人：旁边的区俊文，你有什么看法和补充？

区俊文：其实我想多一说一点，一些高端的人群，特别是高端投资人，已经看好的萝岗。其实当时我记得在2006年科学城这个名号刚刚出来的时候，其实有不少的别墅，我们当时做了一年，卖的一年大概有十几个亿，我说几个典型的例子，今天起码有人开架寨二手当中是超过8000万的，还有别的一千万到三千万的独栋别墅，其实一般在一个投资一个市场当中，能够活跃其眼光最好的一定是所谓高端的投资人，所以从几个现象来说，从2006年到今天富春山居看到最有能量的人已经用最高的价格去投资。另外刚才主持人问到，产品设计这一块，我想说一个城市的必然出现产品的多样化，萝岗区会出现高端所谓的别墅，到以目前来说最主题的从100-130的成交面积，必然是最受欢迎的，我们看一个数字，万科的动会成，2012年成交我们180套，所以就可以说明从中产我觉得现在买房子是中产，到一些富裕阶层，都非常看靠萝岗区，另外一件萝岗区有非常强的自生能力，安排它的规划，或者高增值能力的产业，所以他需要很多高级的一些技术人员、专家会带进来。第二从交通枢纽，我们去天河是20-30分钟，从这个角度来说，我们哪怕不能再科学城工作我去天河工作，半个小时到45分钟的距离，按照我们看广州的交通困难层次，比住在成立还要方便，从这粮店的结合，所谓内部的自生能力和外部的增长能力，我觉得可以说明萝岗未来的三年，销售量价格还有知识度一定是百花齐放的一个区域。

主持人：谢谢我们区俊文，下面一个问题一起探讨萝岗区城市配套，下一个问题请教一下生产突出的工业城市走向宜居生态城市？

余炜楷：其实这个话题伴随很多地方的这种产业园区普通的话题，在以前包括很多工业园区他们功能突出，那在这里住就是工人，现在的话，有很多的产业进来之后，我们发现周围的空间其实跟工作融合在一起，以前不一样，你旁边住的可能是产房，你可能不太愿意，我们现在就就业和居住向融合，那我们现在新的生活部门植入业提供很好的生态欢迎的基础。

主持人：谢谢，那我们知道萝岗区的区域优势和升值的潜力将被越来越多开发商关注。那这是否意味着我们萝岗区已经全面进入我们黄金时代呢？那这个问题就请教我们周颖舟先生。

周颖舟：就刚才各位的观点我都非常认同，但我这里提出一些质疑，特别是对定位上的质疑。我有很多朋友到广州来，我带他到广州转了一圈，他就说广州很乱。天河也一般，他的新的眼光，但是去到萝岗区科学城，他们眼前一亮，但是这么好的一个地方，这么优越的一个地方，我们发现令另外一个地方，他的价值认同度不高，是因为时间不到吗，或者一些地方需要我们各方的努力去贴补。刚才讲的，这么好的一个地方，那么安静。刚才金岩石老师提到一个很有意思的的问题，科学城老百姓一想到科学是什么，科学是一个非常理性的东西，他不需要感性，他需要研究，所以他们都冷静下来了。这个时候我们整个地区的价值就低估了，这么好的地方就值得这么点的价格，我有一个数据可以分享，一个就是在深圳同样的科学开发区，这地区很有意思，在早期的时候，2005年的时候，这个地区大概妇联中心区房子有8100万，现在平均到4-5万。可是今天在这两个区，在深圳湾和福田深圳去是差不多。为什么？是因为在这个开发区里面创新性企业特别多，而且创新。他目前在去年刚刚也一个数据，就是他产业开发去第100个上市公司，这是非常独特的现象，那么里面的高端。他会选择更高的价格，五分钟就可以到他的企业去。

以这个为背景的话，我们现在的科学城这个板块和区域，我们感觉到真的想不同，那么往深层次想，是不是在区域另一个产业功能定位上，还是出现的一些可以再增强的东西呢？比如说我们都是很很大科研型企业，这些企业他可能真的人员需求不是那么多，特别是对女性的需求那么多，这个地方没有有欲望的人为主，那么我们这个地方的欲望去到哪里？去到天河，所以自身的定位还是需要一些自信，萝岗区需要自信，科协城地区，我们老是说我们离天河25分钟，我们离我们涵盖结构都多远。因为男人们都退化了，已经宣告了结束，男性社会的结束是以肌肉衰退为代表的。

在50年代的时候，美国的家庭妇女在家庭收入的比重是1%，但到了90年代中期，每性占家庭收入是43.7%，在大学里面，研究生的比例在美国占70%，未来为什么主控社会的人群是女性呢？是因为在互联网时代男人的肌肉开是衰退，一是协调、沟通、网络知识点，所以这个时代的到来，如果我们科学城，如果在这个位置上面，没有把这个东西，我们的新时代的结合点放上来的话，我们的价值目前还是不能漳县的，换另外一个角度，我们在开发区的结构里面，从萝岗区离我们中心区最近的地方，如果打造出几个能够吸引创业产业，以女性结构为导向的，加一块欲望制造业加进来的话，我们这块可能有新的变化，所以这里回到我的主题，我个人非常看好萝岗区这里的条件，基于他的山水环境，基于他对未来城市的设计，因为萝岗的设计，我们杜小雷社长搞的论坛，萝岗是符合的未来发展的，对这里高收入人群的发展，所以这个过程我们还是如果这几个问题重新再打造我们新的定位，萝岗区这么一个定位会有一个新的发展。

主持人：谢谢。我向请教一下徐建平董事长，您是怎么样看待？

徐建平：因为我们介入这个区域比较早，确确实实来说，这个城市他还是有一些矛盾存在，如果是人太多，要求居住他自然而然就没有办法太安静，这个密度就肯定是受影响，从现在经济的发展情况来看，其实功能的话，就是越来越集中，居住功能和娱乐功能或者是商务功能之间的话，都有一个区隔，作为一个区域的发展，尤其是萝岗科学城市概念提出出来，因为中国还是发展中国家，对于城市发展还是不断改进，科学城做概念实际上居住面积耿绍，比现在还少，如果是说在做城市功能定位的时候，这个科学城当年的发展是因为广州的经济开发区，尤其是像穗去用地规划已经不够用的，所以在东北角提出出来搞科学城市，当年提出来的模型就是按照美国硅谷方向去做，其实国外的产业区、居住区分的比较开，后来发现这个区，我们早期在做的时候，我最早做这个项目，万科做的科学城，中粮找我做规划，这块地要这块地，所以就是说后来确确实实就像刚刚周颖舟先生讲的，很多有眼光的人或者是说对生活品质有追求的人，来了科学城参观之后，都发自内心认为，这里不光高搞产业还要搞居住，是很好居住环境。

我记得我们在做别墅的时候，我们林语山庄，香雪山，有一个很奇怪的现象，就是最归别墅卖得最快，那就是说这批有眼光的人其实来到这个区域都有想在这个区域扎根的想法，那么我想就是说，这个区域走这个方向的话，我想现在政府都已经理解到，所以我听说，我刚才讲三类产品，第一产品政府已经意识到，就会再做了。那么这个区域的话，将来可能重点的发展还是充分利用他早年的控制总的建筑总量，在总的建筑总量当中，配套居住的面积之后可能就不会再增加了，反过来由于配套居住有一些生活配套还没有放进来，包括商业的，包括一些公共配套、资源配套已经有了一部分，还不完全，那我相信中国，广州真有有不同，房地产行业来说广州标志性的建筑物，无论跟上海北京比较都是不足的，是广州的楼价，因为它的价值是整个中国，特大型城市当中价值洼地，广州的经济总量这么大，广州的产品这么好，因为我们产品还要待装修，北京、上海、深圳、杭州都是毛坯房来计算，所以应该讲它的价值空间非常大，但是到说到底最终是这个城市的接受度，因为在发展过程还有一个接受度问题，广州现在科学城和天河、珠江新城之间的距离是一个半小时的车程，这个半小时的车程，我相信会被越来越多人接受，当共同交通弥补了这些交通弊端后，城市快速到建成之后，如果是向东向北，大概是3-5年时间内，那么我想科学城会成为现在的珠江新城当中买10-20万首先要选择的地方，这个趋势我想大家看得到。

主持人：谢谢。下个话题我们一同讨论地产新政下地产投资新方向。我们知道持续的房地产调控政策，很多人纠结房地产资金的方向。

嘉宾：刚才我觉得讨论很好，萝岗这个地方加一个科学实际是贬值了，有时候我们忽然人千万别把自己忽悠。如果把全球德的富人区看一下，全部都是他以他特色地理，所以萝岗区就把这个名字怎么能够打响，逐渐把科学城这个概念让人们忘掉。从投资的角度上看，如果把珠江新城和萝岗我们做一个对比，相对价值，半小时车程，他的相对价值就出现了。任何一个地方，很多人没有理解，投资人总是走在前面的。如果一个地方开发的时候没有投资人，基本上这个地方将来也起不来，就是第一轮大家都是来炒房子。因为这些人来了，彩绘把配套开发搞起来，如果越来越人来，配套就会过剩，慢慢觉得这个地方住满，实际上消费就上去，但是这个区域也就成熟了，那么从房地产投资的概念上，第一轮是投资人，第二轮才是居住者，然后等区域熟了，这个周期就结束，如果按人的生命来计算时间，一个小时车程之内，理论上讲如果经过得好他的价格不影响差出一倍以上。如果有投资机会，就是在这个地方不仅是居住，将来可能成为市中心企业向外面转移的区委，那么这个区位就会显著上升，通常这个区位有比教育位、卫生、医疗卫生。周边的区位下一步主要的价值取决月规划、经营。

主持人：谢谢，下一面的时间请教一下龙斌先生，您从宏观看一下，经济转型期间我们投资新方向。

龙斌：确实在调控时代有一个非常明显的变化，广州先够现代的严格调控的城市，那么这个投资应该注重价值投资，去挖掘午夜的投资，最终还是城市的投资，那么我们已经看到非常明显，2012年整个中国房地产市场是有一个回暖复苏的迹象，但是大家会发现，核心城市一线城市，那它的城市表现价格表现会更好，而三四线相对来说非常淡定，这这差别表现整个房地产向价格回归，就是这种土地城市地位、配套的含金量，所他未来发展前景，所以就像萝岗区应该很看好，我觉得这个萝岗房点市场比较稳健，供应和需求两王，同样条件非常好，特别我觉得值得干住，从整个广州来看，以前他和番禺区有一个很多的不同，番禺区发展也得益于很多大盘，现在发展得不错，但是规划是滞后的，而我们萝岗区这边其实规划已经先行了，无论是从公共的，交通的、还是从产业的，就业的人口的，现在缺乏的就是公共交通，地铁正确建设，番禺区是已经通了，但是萝岗也至少也两三条，所以我觉得这样一个稳健的市场，从投资角度来看，我们更加要寻找他价值的基础，而我觉得这里的价值基础非常雄厚，应该比番禺基础更好，所以我觉得这个区域的发展应该是要非常看好，而且我刚才也说了，我相信2013年2014年这里的市场仍然是非常值得关注的热点。

主持人：谢谢龙斌先生，那同样的问题请教我们吴耀华先生。您是怎么看待我们转型时期投资的新房向。

龙斌：其实房地产经过20年的发展我认为投资可能要专项中长线的方向，因为广州房价，绝大部分市民是认为不低，但是如下从一个物业方面来讲，他有本身居住功能，因为最后一个房子有一个长远的话，他的居住功能，他要成为一个家才有长远的价值，另外就是说这种新的快速成长的区域，他无论是楼价还是中心的红汇报，萝岗区还是有优势。

全国空气污染的问题，当然广州第一次出现重度污染，十个站有九个站达标就是萝岗，所以投资你不但是房子本身还是生命本身，所以这也是对于投资的理解。谢谢。

主持人：下一个问题依然要倾角吴耀华先生，刚刚我们金岩石老师也提到欲望的升级论，那我们雅居乐如何做到消费者想要的宜居之地的一个美好家园呢？

吴耀华：其实今天金岩石老师也建国很多的项目，其实一个好的房地产项目，从我们雅居乐响度是不断超越自己，因为人的欲望是无底洞，我只能做到每开发一期的产品都比上一期都突破，能满足所谓客户所想要，能够给他更好的居住水平，我认为就是一个好的产品，仍旧满足欲望的产品。

主持人：谢谢，再一次谢谢所谓参加互动沙龙的嘉宾。

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