专题 | 面向东盟的北部湾城市群房地产市场现状和中长期前景解析

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而对于广西和广东部分缺乏基本面支撑的三四线城市而言,市场下行压力依旧巨大。 ◎ 研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康、张家桦 北部湾城市群是国务院于2017年1月20日批复同意建设的国家级城市群,规划覆盖范围包括广西壮族自治区南宁市、北海市、钦州市、防

而对于广西和广东部分缺乏基本面支撑的三四线城市而言,市场下行压力依旧巨大。

◎  研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康、张家桦

北部湾城市群是国务院于2017年1月20日批复同意建设的国家级城市群,规划覆盖范围包括广西壮族自治区南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市,广东省湛江市、茂名市、阳江市和海南省海口市、儋州市、东方市、澄迈县、临高县、昌江县,核心城市为南宁市。自此北部湾城市群中各城市迎来了自身楼市的“黄金时代”,2017-2019年成交量价节节攀升,不过2020年疫后却并未出现诸如东南沿海城市一般的V字反转行情,相反下行加剧,究竟其原因在于城市本身基本面孱弱还是被其他因素左右?未来楼市表现又会否有所转变?

本文我们的研究思路为以北部湾城市群发展的机遇和挑战作为切入点,首先分析了北部湾包含片区——广西和广东诸城房地产市场数据层面的基本情况,而后结合我们的实地调研,重点选取了南宁、钦州、玉林、北海等典型城市进行解析,最后基于新房成交、地市表现、城市基本面等情况给出我们对北部湾城市群诸市的发展前景预判。

01

北部湾城市群:

港口贸易难拉动经济腾飞

双向虹吸下购买力不足(本节有删减)

(一)北部湾城市群“一湾双核”发展规划,是面向东盟的重要枢纽(本节有删减)

北部湾城市群自2017年1月20日正式成立,规划覆盖范围包括广西6市:南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市;广东3市:湛江市、茂名市、阳江市;海南6市(县):海口市、儋州市、东方市、澄迈县、临高县、昌江县。核心城市为广西南宁市。陆域面积 11.66万平方公里,海岸线 4234公里,还包括相应海域,至2020年GDP总量达21448.3亿元。

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北部湾城市群成立的目的为彰显湾区特色,强化南宁核心辐射带动,夯实湛江、海口的支撑作用,重点建设环湾滨海地区和南北钦防、湛茂阳城镇发展轴,提升国土空间利用效率和开发品质,打造“一湾双轴、一核两极”的城市群框架。

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《北部湾城市群发展规划》首次提及在城市群规划编制中进行陆海主体功能区规划拼图,实现主体功能区划分的陆海统筹。把培育北部湾城市群作为跳板,深耕东南亚,构建海陆双向对外开放新格局,面向东盟国际大通道的重要枢纽。

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(二)以低端农产品(000061,股吧)出口为主,紧邻粤港澳、海南自贸区被反向虹吸

2017年初,《区域全面经济伙伴关系协定》正式签订,经济体量及覆盖人口极为可观,截至2018年的统计数据,协定15个成员国将涵盖全球约23亿人口,占全球人口的30%;GDP总和超过25万亿美元,所包括的区域将成为世界最大的自由贸易区。

自协定签署以来,为我国海关贸易创造了不菲的收益。柬埔寨、老挝、缅甸30%的货物享有零关税待遇;其他成员国65%货物享受零关税。各国家之间开放了至少100个领域的市场。截至2018年末,中国对其他14国投资达160亿美元,吸引区域内投资140亿美元。

不过,目前城市群发展同样面临巨大挑战,一是市场流通的外贸交易主要以低端农产品为主,目前北部湾城市群的产业是非常薄弱的,工业门类相对比较少,而且产值比较低,面向东南亚欠缺发达区域贸易。二是北部湾城市群处于海南自贸区和粤港澳大湾区连接地带,粤港澳大湾区为国家战略,海南自贸区也是国家战略重点,各省战略重心均不在广西主导的北部湾,未来北部湾看似三省联动,实则反向虹吸效应下或将成为广西自娱自乐。

(三)北部湾内部城市经济发展参差不齐,核心城市南宁辐射作用有限(本节有删减)

北部湾城市群自成立以来长期不温不火,较之国内一些大型城市群如京津冀城市群、成渝城市群有所不及,距离世界级湾区城市群的目标更是相差甚远,其重要原因在于作为缺乏核心城市的带动。南宁作为北部湾核心城市,无论是产业经济或人口层面都不及大型城市群龙头城市。另一方面,南宁缺乏产业支撑,虽“强首府”效应下人口及外来产业相继进入南宁,但其根基尚未立足。

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02

北部湾房地产市场:“一贫多弱”

2019年以来多数市场下行加剧

(本节有删减)

(一)广西片区:土地财政依赖度高,2019年后购买力“见顶”、市场转冷

广西片区各级城市以南宁为市场核心,2019年末起随着南宁楼市下行,玉林、钦州、北海等三四线城市陆续疲软,多盘在售的区域面临去化困顿,土拍市场也频遭流拍。

1、新房供求:南宁领跌广西,玉林、钦州等2019年后相继量价齐跌

正如上文所言,南宁作为北部湾城市群核心城市,尤其对广西自治区内城市有显著的风向标作用。2019年下半年起随着南宁楼市下行,其他城市新房成交量价随即下跌。

在成交量方面,2019年四季度南宁新房销售规模到达376万平方米阶段高点,后楼市下行压力逐渐加剧。疫后房地产市场复工后2020年二季度南宁商品住宅成交面积仅288万平方米,同比仅增1%市场反弹动力微弱。后随着全国主要城市房地产市场陆续恢复正常,南宁新房销售规模仍未回归正常水平,并出现进一步规模萎缩。2020年四季度新房销售规模仅265万平方米,较2019年同期规模缩减超100万平方米。2021年一季度更是降至历史低点,仅181万平方米,分别较2020年三、四季度下降27%和32%,较2019年同期下降8%。

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伴随着南宁市场下行,在“强首府”战略的倒逼下玉林、钦州、北海、防城港、崇左在2020年楼市成交陆续出现不同程度的遇冷。具体来看:

玉林、钦州、北海、防城港、崇左等广西自治区内5个北部湾区三四线城市普遍自2019年起楼市显著转冷。其中内生型市场特点的玉林、钦州和崇左随着市场购房需求趋于饱和,南宁市场下行对3城市场情绪有一定打击,再加上大量楼盘入市,供过于求的状况加剧,市场寒意加重。3城自2019年四季度成交规模阶段性冲高后,期间市场虽有所反弹,但至2021年一季度3城商品住宅成交面积分别较高点降低逾50%,整体下行走势与南宁基本同步。依托一定外来投资客的北海和防城港则更为敏感,2019年二季度后市场便开始遇冷,购房者资金风险意识提高,开发商陆续放缓推盘节奏,两城至2021年一季度较往年高点新房销售规模均下跌33%和60%。

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