全国楼市调控头号文件出台！武汉房价将

用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈扫一扫用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈每当市场变化之时，楼市调控就会接踵而至。近期，自然资源部发布重要文件住宅供地将实施差别化调控！这也是今年来第一次出台全国楼市调控的统领性文件！ 4月17日，自

全国楼市调控头号文件出台！武汉房价将

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　　每当市场变化之时，楼市调控就会接踵而至。

　　近期，自然资源部发布重要文件

　　住宅供地将实施差别化调控！

　　这也是今年来第一次出台全国楼市调控的统领性文件！

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　　4月17日，自然资源部下发通知，要求各地州盟和百万人口以上县(县级市)，2019年住宅用地供应将根据商品住房库存消化周期，按照“显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停”五类调控目标，并明确指出“该快的快、该停的停”。其中特别指出，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

　　据不完全统计发现，至少已有1座二线城市的商品房用地消化周期达到36个月以上，按规定将停止供地。另有14座城市的消化周期小于6个月，按规定应加快供地。01消化周期超36个月应停止供地

　　具体文件内容如下：

　　简单来说，通知的意思是：

　　截止2019年3月，县级市及以上城市，根据商品住房库存消化周期，和上年宅用地供应分类调控目标，结合本地土地市场实际，把住宅用地供应“五类”：显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停。

　　其中

　　对消化周期在36个月以上的，应停止供地；

　　36-18个月的，要适当减少供地；

　　18-12个月的，维持供地持平水平；

　　12-6个月的，要增加供地；

　　6个月以下的，要显著增加并加快供地。

　　来自国家统计局的数据显示，截至3月末，全国商品房待售面积51646平方米，环比2月末减少605万平方米，库存数据创近61个月(自2014年2月末以来)的最低。

　　(数据来源：国家统计局)

　　我们都知道像“限购、限贷、限售”等调控政策调的都是需求面的，而事实上唯一能解决问题的是加大供应。而早在2017年，住建部和国土资源部就已经从供应侧出大招了，今年的“五类”调控目标也是结合2017、2018年住宅用地供应数据来制定并实施的。

　　02哪些城市将加大供应？武汉在不在列？

　　所谓去化周期，一般为库存与近6月销售面积平均值之比，衡量的是一个城市既有商品房库存的清仓去化时间。

　　显然，去化周期越短，市场供求关系就越紧俏，增加土地供应的必要性随之而产生，反之同理。

　　按照规定，去化周期大于36个月的，要停止供地。事实上，除了个别类似鹤岗、玉门这样偏远的收缩型城市，大多数城市的去化周期都不会达到这一水平。

　　那么武汉又是如何？我们再来看几个更具体的数据：

　　武汉3月供应量同比下降10%，成交量同比上升37%

　　3月全国新房市场供应依惯例回升，度过2月的春节淡季后，各房企均依计划推盘迎来“小阳春”行情，因此供应面积环比翻翻；而成交量的话，二三线城市市场持续分化。

　　据CRIC中国房地产决策咨询系统显示，3月份武汉的供应量在83万平方米，同比降低降低10%；而成交量却有138万平方米。

　　武汉去化周期低于12个月，需要增加供地

　　根据泽平宏观发布的报告，2019年3月，一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月，基本都在可控范围。

　　无论是一二线还是三四线，绝大多数城市都不存在高库存问题，自然也就不存在“停止供地”之说，反而这些城市都要增加供地。

　　这其中，杭州、西安去化周期低于6个月，属于需要显著增加并加快土地供应的城市。

　　南京、重庆、武汉、上海、南昌、广州、长沙、长春、苏州、成都、福州等城市低于12个月，属于需要增加土地供应的城市。

　　03对楼市影响有多大？

　　对于房价走势，长期以来流传的一句话是：短期看金融，中期看土地，长期看人口。

　　土地供求之所以重要，是因为它往往能成为地方政府推高房价的手段。只要人为限制土地供应，或者让土地供给跟不上人口涌入的步伐，自然就可以制造供求失衡的局面，让高房价得以维持。

　　因此，官方强调库存低于12个月的都要增加或显著增加供地，正是基于部分城市楼市回暖的现实而来。

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　　近来房企的拿地情况也印证了这一点。CREIS中指数据显示，以公开招拍挂市场成交数据来看，2019年第一季度全国土地成交总价排名前10的城市分别是北京、杭州、天津、上海、苏州、福州、西安、郑州、武汉、重庆，这些都是热点一二线城市，房企们也用行动表明了对这些城市的看好。

　　今年一季度，最舍得花钱拿地的是万科，它一边喊着“活下去”，一边花了311亿元四处拿地。融创和绿地也没闲着，拿地金额均超过200亿元。另外，新城控股（601155）、旭辉集团、阳光城（000671）、中海地产、恒大、龙湖、中南置地这些拿地金额前10名的房企，拿地金额均在百亿以上。

　　在住宅供地差别化调控的新形势下，那些库存消化周期短、新增落户人口多的城市，未来会有大量新增住房需求，这种情况下加大土地供应，能满足市场需求，稳定楼市和房价。而那些库存消化周期长，人口不断流出的三四线城市，停止或减少供地，则有利于防范风险。

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责任编辑：lly

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