2021第十届金砖论坛:聚焦房地产金融嬗变 房地产下半场如何开启?

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2021年,房地产行业充满了诸多不确定性,从“三道红线”“土地两集中”到融资环境的持续收紧,房地产市场迎来新的调控周期。 在地产融资监管趋紧的形势下,房地产市场走向、投融资策略如何演变,房地产开发高周转模式是否能够持续?增量到存量时代的转变如

2021第十届金砖论坛:聚焦房地产金融嬗变 房地产下半场如何开启?

2021年,房地产行业充满了诸多不确定性,从“三道红线”“土地两集中”到融资环境的持续收紧,房地产市场迎来新的调控周期。

在地产融资监管趋紧的形势下,房地产市场走向、投融资策略如何演变,房地产开发高周转模式是否能够持续?增量到存量时代的转变如何选择转型路径?房地产私募基金如何看待机遇和挑战?房地产下半场的正确打开方式是什么?

8月4日,由金砖财经、《中国房地产金融》主办的第十届金砖论坛在上海举行,与会来自房地产、房地产金融以及资产管理行业人士就上述话题展开深度讨论。

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陈军:房地产“平台收购平台”、资产包交易将成为并购趋势

“三道红线”出台,房企债务问题频发,行业融资并购交易案例增多,其中隐藏着巨大的市场机遇和法律风险。

建纬律师事务所管理合伙人陈军表示,房地产市场的并购循序着从“地、房、产”三个方向的发展。早先年,开发商的并购主要来自地产项目的并购;近些年“房子”的并购,包括物管公司、商管公司、酒管公司等轻资产类型的并购也日趋增加,该等并购重视房子本身的现金流以及收费模式定价。近期,可售型的产业资产进入并购序列,比如平台型工业园、物流园、康养社区等等。

陈军认为,当前房企并购方向呈现多元化方向发展,来自自身能力的的提升,也包括多年积累下来资产进入到退出周期中。这对于房企下一步而言,除了比拼能力,更为关键来自资金与并购能力的角逐。

今年以来大型资产包并购成为趋势,如平安收购凯德资产包、融创收购彰泰资产包。“头部开发商未来的市场或者运作能力会越来越大,对于一些排名靠后的区域性开发商,可能这是生命线的时代,他们会抛弃传统的单个项目合作,而倾向于平台和平台间的收购。”陈军说,在相对复杂、项目数量众多的平台收购平台或者资产包的交易过程中,头部开发商怎么做好风控、做好现金流和项目融资是比较大的挑战。

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冯雄杰:房地产私募股权基金如何穿越周期

中城投资助理总裁冯雄杰从房地产私募基金的维度,深刻剖析了当前监管政策与投资趋势的变化,他认为房地产私募股权基金在房地产深度变革时代,需要具备穿越周期的能力。

冯雄杰表示,随着私募新规以及私募备案须知下发,房地产私募股权基金发展呈现四个趋势:第一,行业自律转向主体升级,对于私募基金管理人的独立性、合规性和专业性要求大幅提升;第二,基金管理人回归投资和私募本源,股权投资、长期投资和组合投资成为房地产私募基金的发展趋势;第三,房地产私募基金需要打造募投管退的闭环能力,以及综合的系统服务能力;第四,目前房地产行业处在高位平台期,房地产私募基金的资源以及资金会向头部企业集中。

在能力提升上面,需要在“募投管退”打造闭环能力。比较大的概率,资金募集会向高净值客户、机构资金、产业资本进行募集,核心是长线的资金。投资方面,专业合规、投资研判、资源禀赋、产品创新是核心能力,管理方面,包括风险管理、投后管理、运营管理,主要的核心是主动管理能力,退出包括投资退出、资产证券和资产组织是退出的方面。

冯雄杰指出,房地产私募基金需要在房地产周期分化时代,具备在短、中、长周期中主动投资能力。中城投资在短周期进行价值投资,主要聚焦结构性的投资机会;中周期,选择与优秀房地产企业合作;长周期中与优质的运营商联手投资双循环格局下的核心资产。

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周健:中国商办资产全链条管理新趋势

“当前商业办公市场,在大供应量和疫情影响下,行业内存在内卷形势,同行需要更加努力夺取少数的资源。”寰图中国华东大区事业部高级副总裁周健针对商办市场当前“量大”、“钱荒”的问题,认为存量资管时代,行业需要回归理性,检视投资与资管能力。

如何练好资管“基本功”,周健结合寰图的的实践,认为要提升资产净运营收益,提升资产估值水平,形成“资产-资本”的可持续循环,这将成为能否在资管时代获得最大红利的关键。

周健表示,要打造好资管的两个“链条”和实现运营管理的“三化”。两个“链条”是指,资产管理全链条,覆盖商办资产全周期生命的全链条服务;服务对象“全链条”,覆盖资产管理三大核心角色 “A端业主”、“B端企业” 、“C端个人”。

运营管理要实现差异化、标准化、数字化。差异化不是单独的定制化,是根据需求场景来进行不同产品和功能组合。标准化是指投拓、运营、成本各种细化落地,规范化、标准化有助于业务推进。数字化是指,针对A、B、C端,开发了一系列数字化系统, 包括PAAS门户系统、投资测算系统、公装定制系统等数字化解决方案,能够极大提高效率和体验。

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白银时代:房地产投融资趋势与机会

2021年上半年,在集中供地的带动下,企业投资积极性大幅回升。全国土地市场成交面积达94576万平方米,同比下降13.4%,成交金额却在重点城市集中供地的拉动下同比上涨12%。

克而瑞投资与资本董事总经理贾琼表示,在这一轮新的拿地周期中,观察到与以往有说不同:国企、龙头企业是上半年拿地最大的主力军,很多房企抱团取暖、联合拿地,以及房企进入城市更新作为第二个土地储备的来源。

三盛地产集团投资部总经理徐佳为表示,三盛地产目前拿地比例中60%-70%来自非标准方式拿地,他定义为“非竞争性拿地”。对于投资理念三盛地产选择“以短养长,以长取利”。徐佳为指出,在过去2001-2010年十年,累积下来的“奶牛型”项目或者“粮仓型”项目,都是通过收并购获取,这使得长期的项目价值能够体现出来。

“对于上坤,包括其他的地产公司来说,今年重点、难点问题是针对三道红线的指标控制、负债结构的调整。”上坤集团融资中心总经理周俊表示,当前环境下对于房企来说,融资确实压力比较大,上坤集团今年通过加强与银行的战略合作和综合授信业务、调整整体的负债结构来应对当前融资难的问题。

“行业内有个共识,房地产市场存在开发总量过剩的情况,但是在一、二线城市存在结构性短缺问题,这些城市核心地段新增土地稀缺。目前主要是通过城市更新加大建设用地供应,以盘活存量物业,释放市场活力、带动经济发展,从而推动城市高品质、高质量发展,所以非常看好这些区域的城市更新机会。”五牛控股管理合伙人马林庆表示。针对行业关注的调控热点,他认为是旨在实现中央会议中多次强调的“三稳目标”,以短期的行业转型阵痛,换取行业长期健康稳健的发展。对于未来要拥抱监管,夯实内功做好自身调整,适应宏观调控政策,与行业合作共赢。

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